زمان مطالعه: 22 دقیقه

انتخاب بهترین وام مسکن با مقایسه انواع آن

بهترین نوع وام مسکن چیست؟

تلاش مالکان برای فروش واحد‌های مسکونی

بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی در حالی به‌دنبال جهش‌های پی‌درپی قیمت‌های پیشنهادی مالکان و فروشندگان آپارتمان با افت اجباری حجم خرید ازسوی متقاضیان مصرفی روبه‌رو شده است که هفته گذشته مالکان و واسطه‌ها تکاپوی جدیدی را برای فروش واحدهای خود آغاز کردند.

به گزارش شزوما و به نقل از دنیای اقتصاد، تحقیقات میدانی صورت گرفته از آخرین وضعیت بازار معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران نشان می‌دهد هم‌اکنون سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن به‌خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا به حدی افزایش یافته است که نرخ‌های پیشنهادی از توان مالی تعداد قابل‌توجهی از متقاضیان خارج شده و به‌خصوص طی دست‌کم دو ماه گذشته بخش قابل‌توجهی از متقاضیان به اجبار و به‌دلیل افزایش شکاف بین قدرت خرید و سطح قیمت‌ها از بازار ملک خارج شده‌اند.

خانه‌اولی‌ها به‌خصوص بیشترین آسیب را از ناحیه جهش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر متحمل شده‌اند؛ چراکه بسیاری از آنها به‌خصوص افرادی که دست‌کم از یک سال گذشته برای استفاده از وام بانکی مختص خانه‌اولی‌ها اقدام به سپرده‌گذاری کرده بودند سطح فعلی قیمت‌ها را پیش‌بینی نمی‌کردند و هم‌اکنون با مشاهده جهش قیمت‌ها و افزایش فاصله قدرت خرید خود با قیمت واحدها قادر به خرید آپارتمان موردنظرشان نیستند.

وضعیت فعلی بازار مسکن که با افت محسوس حجم معاملات فروش واحدهای مسکونی طی ماه‌های اخیر در مقایسه با ماه‌های قبل مواجه شده است این پیش‌بینی را مطرح کرده است که در صورت ادامه شرایط فعلی بروز رکود زودهنگام در بازار بعید نخواهد بود. با این حال طی هفته گذشته تکاپوی جدیدی از سمت عرضه واحدهای مسکونی (سازندگان، مالکان و واسطه‌های فروش مسکن) مشاهده شد که نشان می‌دهد هم‌اکنون پیام شرایط ایجاد شده از سوی فروشندگان درک شده است.

فروشندگان مسکن در هفته‌ای گذشت سعی کردند از عبارت‌های جذاب‌تری برای جلب نظر خریداران مصرفی استفاده کنند؛ در برخی آگهی‌ها ضمن اشاره به امکان استفاده از وام بانکی برای خرید آپارتمان معرفی شده به متقاضیان، آمده است هزینه خرید اوراق بر عهده سازنده خواهد بود؛ به این معنا که سازنده حاضر است در قبال اعلام آمادگی متقاضی برای خرید واحد موردنظر، هزینه خرید اوراق را برای دریافت وام از سوی خریدار تقبل کند.

برخی واسطه‌ها نیز در تلاشند با شناسایی و معرفی فایل‌های زیر قیمت، اقدام به فروش این واحدها کرده و از این طریق متقاضیان مصرفی را به خرید آپارتمان تشویق کنند؛ در برخی آگهی‌ها نیز به صراحت اعلام شده که امکان استفاده از وام خانه‌اولی‌ برای خرید آپارتمان پیشنهاد شده به بازار فروش وجود دارد؛ هم‌اکنون به‌دلیل وجود شرط رعایت سقف سنی (حداکثر ۱۵ سال از زمان صدور پروانه ساختمانی)، برای استفاده از وام یکم، برخی خانه‌اولی‌ها به‌دلیل بالاتر بودن عمر بنا در زمان خرید دچار مشکل می‌شوند و همیشه این سوال در ذهن آنها وجود دارد که آیا امکان استفاده از وام برای خرید واحد معرفی شده وجود دارد یا خیر به‌خصوص اینکه در برخی موارد بعضی مالکان عمربنا را از زمان دریافت پایان کار محاسبه می‌کنند و خریدار را در این زمینه به اشتباه می‌اندازند.

عوامل اثرگذار بر آینده بازار مسکن

به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، از ابتدای سال جاری با قرار گرفتن بازار مسکن در آستانه دوره رونق، تحت تاثیر برخی عوامل برون بخشی، قیمت ها در حوزه های مختلف بخش مسکن (خرید و فروش و اجاره) در یک شیب تند صعودی قرار گرفت. به طوری که طی چهار ماهه گذشته از سال جاری، قیمت ها پی در پی و در یک فاصله زمانی کوتاه به سرعت رشد پیدا کرد.

در حال حاضر نیز مطابق با گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به مرز ۷ میلیون تومان رسیده است. در چنین شرایطی برخی از کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند به دلیل کاهش شدید قدرت خرید بخش تقاضا و رشد چندبرابری قیمت ها، بازار مسکن به زودی به دوره رکود وارد خواهد شد. در این میان اما برخی از صاحبنظران وضعیت بازار مسکن با توجه به سایر متغیرهای کلان اقتصادی عنوان می کنند وضعیت بازار ملک طی ماه های آتی به شدت تحت تاثیر شرایط سایر متغیرهای اقتصادی از جمله وضعیت بازارهای دارایی رقیب است.

داود سوری اقتصاددان نیز با تائید این تاثیرپذیری معتقد است: اگر چه در صورت رفع نااطمینانی ها، امکان تداوم سرمایه گذاری در بازار مسکن وجود دارد اما اگر نااطمینانی طی ماه های آتی همچنان ادامه داشته باشد، بسته به سطح عدم قطعیت جامعه نسبت به آینده، از حجم سرمایه گذاری در این بخش اقتصادی کاسته خواهد شد.

وی با بیان اینکه در حال حاضر امکان کاهش سطح قیمت ها در بازار وجود ندارد، اظهار کرد: با توجه به شرایط کلی اقتصاد کشور به نظر نمی رسد احتمال کاهش قیمت بسیار کم باشد البته می توان این پیش بینی را داشت که در نیمه دوم سال، به ویژه فصل چهارم سال جاری، بازار مسکن به یک ایست قیمتی برای یک دوره دچار شود. چرا که مطابق با آمار رسمی بانک مرکزی مربوط به تیرماه روند افزایش قیمت همراه با کاهش معاملات (برای دومین ماه متوالی در سال جاری) رخ داده بنابراین می توان گفت بازار هنوز وارد فاز رکود کامل نشده است.

این اقتصاددان در عین حال با تاکید بر آنکه یکی از دلایل کاهش حجم معاملات در بازار مسکن ناشی از عقب نشینی تقاضا است، گفت: یکی دیگر از دلایل افت حجم معاملات خرید و فروش مسکن، نوسان بالای قیمت ها است که در برخی موارد فروشندگان را تا مدتی از فروش واحدها منصرف می کند. به طوری که یکی از معضلات کنونی در بازار ملک نیامدن فروشندگان پای میز مذاکره و برگزاری نشست ها است.حتی برخی که مبایعه نامه امضا کردند از انتقال قطعی طفره می روند.

سوری بار دیگر با تاکید بر این که اگر فضای نااطمینانی از بین نرود احتمال سرمایه گذاری در دارایی های غیر منقول کم خواهد شد، تصریح کرد: وقتی سرمایه گذاری جدید صورت نگیرد از حجم عرضه کم می شود با توجه به زمان بر بودن ساخت مسکن،کاهش سرمایه گذاری با تاخیر خود را نشان می دهد بنابراین از حجم عرضه کاسته خواهد شد. این در حالی است که آمارهای رسمی می گویند برای پاسخگویی به تقاضاهای مصرفی جدید به ساخت سالیانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کل شهرهای کشور نیاز داریم. طبیعتا کاهش عرضه در این بخش می تواند مانع از کاهش قیمت باشد و حتی موجب افزایش قیمت باشد.

این اقتصاددان همچنین گفت: بعید است حتی اگر در نیمه دوم سال هم بدلیل کاهش حجم معاملات بازار مسکن به نوعی وارد فاز رکود شود، بتوان از تعبیر خواب بازار برای بازار مسکن استفاده کرد بلکه به شکل ایست قیمت خود را نشان می دهد و احتمال کاهش قیمت کم است. البته بحث های موردی یا برخی مناطق خاص را باید از این موضوع فاکتور گرفت.

دو طرح بانک مسکن برای تقویت تسهیلات خرید مسکن

جزئیات دو طرح بانک مسکن برای تقویت تسهیلات خرید مسکن

 

مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن جزییات دو پیشنهاد جدید به بانک مرکزی برای تقویت تسهیلات خرید مسکن را تشریح کرد.

   

     محمد حسن مرادی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن اعلام کرد: به منظور تلاش در جهت حمایت از سمت تقاضای مصرفی مسکن و به منظور کمک به ارتقای    قدرت خرید این گروه از متقاضیان،اعم از خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی دو پیشنهاد جدید به بانک مرکزی ارائه شده است که در صورت موافقت سیاست گذار پولی به زودی در نظام تامین مالی مسکن اجرایی خواهد شد.

   

1.  اولین پیشنهاد در قالب پرداخت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم به خانه‌های با سقف عمر بنای حداکثر ۲۰ سال است؛ هم اکنون این تسهیلات به واحدهای مسکونی با سقف عمربنای ۱۵ سال تعلق می‌گیرد؛ بانک مسکن با این پیشنهاد تلاش دارد زمینه های لازم برای دسترسی متقاضیان خانه اولی به دامنه گسترده‌تری از آپارتمان‌های مسکونی برای خرید را فراهم کند.

   

2.  وی همچنین افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات از ۶۰ به ۸۰ میلیون تومان در تهران و افزایش به همین تناسب در سایر شهرها، را دومین پیشنهاد بانک مسکن برای حمایت از متقاضیان مصرفی واحدهای مسکونی اعلام کرد.

تغییر قیمت مسکن در تهران

متوسط رشد قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق ۲۲ گانه تهران طبق آخرین آمار رسمی ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود که بیشترین قیمت مربوط به منطقه یک و کمترین قیمت مربوط به منطقه ۱۸ است.آخرین آمار رسمی مربوط به معاملات مسکن شهر تهران مربوط به فروردین ماه است که نشان می‌دهد در فروردین امسال شاهد کاهش ۶.۳ درصدی کل معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل و افزایش ۲۹.۵ درصدی قیمت بوده‌ایم. به گفته فعالان بازار مسکن بررسی آمار حاکی از آن است که «همزمان با رشد قیمت ارز، دو اتفاق در بازار مسکن افتاده است؛ گروهی به قصد حفظ سرمایه خود به سمت دارایی ثابت روی آورده‌اند و فروشندگان، همزمان قیمت‌های پیشنهادی را بالا بردند.»

از شهریوماه ۱۳۹۶ بازار مسکن بتدریج وارد فاز پیش رونق شد و در آذرماه با ۵۰ درصد رشد معاملات به اوج خود رسید. اما در سه ماهه پایانی سال، جهش قیمت دلار از یک طرف تأثیر منفی بر خرید و فروش مسکن گذاشت و از سوی دیگر مالکان را بر آن داشت تا در جهت هماهنگی با نرخ ارز، قیمت‌ها را افزایش دهند. در فروردین ماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات شهر تهران به ۵۰۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵۹ و ۶.۳ درصد کاهش نشان می‌دهد.با اینکه متوسط قیمت مسکن ۲۹ درصد رشد را نسبت به فروردین ۹۶ نشان می‌دهد اما در برخی مناطق رشد قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از ۵۰ درصد نیز بوده است.

در فروردین ماه در منطقه ۵ قیمت پیشنهادی تا ۶۰ درصد و قیمت قطعی تا ۴۷ درصد رشد نشان می‌دهد. کمترین میزان رشد کل شهر تهران نیز به منطقه ۱۹ با تنها ۴ درصد افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل تعلق داشته است. با اینکه بیشترین قیمت هر متر مربع با متوسط قیمت ۱۱ میلیون تومان مربوط به منطقه یک است ولی در این منطقه معاملاتی هم با قیمت هر متر مربع ۱۹ میلیون تومان هم ثبت شده است.واحدهای زیر ۵ سال با سهم ۴۲.۵ درصد از کل معاملات و واحدهای ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۰.۷ درصدی از کل معاملات جزو پرطرفدارترین‌ها در بازار معاملات شهر تهران در فروردین ماه بوده است.ملک‌های زیر ۴۰۰ میلیون تومان ۵۴.۶ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده است.

رشد ۴۸ درصدی معاملات واحدهای بیش از ۲۰۰ مترمربع، رشد ۵۲درصدی معاملات آپارتمان‌های بیش از ۶۰۰میلیون تومان و رشد ۳۵درصدی معاملات منطقه یک را نشان می‌دهد. کارشناسان بازار مسکن از تجزیه و تحلیل آمارها از بازار مسکن شهر تهران به این نتیجه رسیده‌اند که در سه ماهه پایانی سال ۱۳۹۶ متقاضیان مصرفی جای خود را به متقاضیان سرمایه‌گذاری داده‌اند.

بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، بیشترین رشد معاملات در اسفندماه ۱۳۹۶ نسبت به‌مدت مشابه سال قبل از آن به واحدهای ۲۰۰ متر مربع، بازه قیمتی بیش از ۶۰۰ میلیون تومان و واحدهای واقع در منطقه یک مربوط می‌شود. کمترین میزان معاملات نیز در منطقه ۱۹ با ۸۱ مورد و کمترین رشد خرید و فروش به منطقه ۱۷ با ۱۳۸ مورد و رشد منفی ۲۲ درصد نسبت به اسفندماه سال قبل مربوط می‌شود.

در مناطق ۵، ۲، ۴، ۱، ۱۰ و ۸ بیش از نصف معاملات مسکن شهر تهران انجام می‌شود. همچنین از بین ۲۲ منطقه شهر تهران ۵۵ درصد خرید و فروش مسکن، تنها در ۶ منطقه صورت می‌گیرد. سرعت رشد معاملات در این مناطق از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ بیشتر شده است. منطقه ۵ با سهم ۱۳.۵ درصدی از کل معاملات بیشترین آن را دارد.

آمارهای غیررسمی معاملات اردیبهشت

هنوز آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه منتشر نشده است تا بر اساس آن بتوان تحلیل درست تری از وضعیت معاملات ارائه کرد، اما بر اساس اطلاعات خام سامانه‌های ملکی در ۲۷ روز ابتدای اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۴ هزار و ۲۲۴ مورد خرید و فروش مسکن در شهر تهران انجام شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل حداقل ۱۱۴ درصد رشد نشان می‌دهد. کارشناسان علت این مسأله را ظرفیت بازار مسکن برای هماهنگی با نرخ تورم، کاهش نگرانی‌ها در فضای اقتصاد کلان متأثر از انتظار برای تصمیم امریکا درخصوص توافق هسته‌ای، نگرانی از افزایش مجدد قیمت آپارتمان، کاهش نرخ تسهیلات مسکن به ۸ درصد و بروز تدریجی تقاضای مطلق در این بازار عنوان می‌کنند.

۹ درصد معاملات برای خانه اولی ها

بانک مسکن اعلام کرده که در ماه‌های پایانی سال ۱۳۹۶ بالغ بر۹ درصد معاملات مسکن پایتخت توسط خانه اولی‌ها بوده است. این در حالی است که بر اساس آمار سپرده‌گذاران سررسید تسهیلات حدود ۶۰ هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تهران فرارسیده، یعنی سپرده‌گذاران این صندوق باید ماهانه ۵ هزار فقره یا ۳۰ درصد از حدود ۱۶.۵ هزار فقره معاملات ماهانه شهر تهران را به خود اختصاص دهند. اما با افزایش قیمت مسکن و متناسب نبودن قیمت با میزان تسهیلات سهم خانه اولی‌ها از معاملات کم است. هم‌اکنون وام حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد قیمت میانگین شهر تهران را پوشش می‌دهد و مابقی ارزش ملک باید توسط متقاضیان پرداخت شود.

وضعیت بازار اجاره در مناطق ۲۲گانه

جدیدترین آمارهای رسمی منتشر شده در بازار اجاره در شهر تهران نیز نشان می‌دهد بیشتر تعداد قراردادهای اجاره مسکن در سه ماه پایانی سال گذشته مربوط به واحدهای مسکونی با میانگین عمر بنای ۱۴ سال بوده است یعنی آپارتمان‌های میانسال بیشترین متقاضی را برای اجاره دارند که دلیل آن با توجه به افزایش قیمت‌های اجاره قیمت متناسب‌تر این واحد‌هاست.

براساس گزارش مرکز آمار ایران، متوسط مبلغ اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های مسکن در شهر تهران زمستان سال گذشته بیش از ۲۸ هزار تومان بوده که نسبت به پاییز ۹۶معادل ۹ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۲۶.۶ درصد افزایش داشته است؛ همچنین تعداد معاملات اجاره مسکن زمستان سال گذشته در شهر تهران نسبت به فصل قبل ۶.۷ درصد و نسبت به فصل مشابه سال قبل ۱۷.۲ درصد کاهش داشته است.

کارشناسان بازار اجاره کاهش تعداد قراردادهای اجاره را یکی از نشانه‌های ورود تعداد بیشتری از متقاضیان به بازار خرید مسکن می‌دانند؛ به اعتقاد آنها عمده افرادی که در این بازه زمانی از بازار اجاره خارج شده‌اند خانه‌اولی‌های مجهز به وام مسکن یکم هستند که با توجه به زمان سررسید دریافت تسهیلات خرید مسکن از سوی آنها، اقدام به خرید آپارتمان کرده‌اند.

حداقل مبلغ اجاره‌بهای ماهانه به علاوه سه درصد ودیعه پرداختی در زمستان سال گذشته در شهر تهران معادل ۲هزار و ۵۰۰ تومان در ازای هر مترمربع مربوط به منطقه ۲۰ و حداکثر آن حدود ۱۴۳ هزار و ۵۰۰ تومان مربوط به منطقه یک بوده است. بیشترین سهم از معاملات انجام شده در بازار معاملات اجاره مسکن مربوط به منطقه ۵ معادل ۱۵ درصد گزارش شده است. میانگین افزایش قیمت اجاره بها در فروردین ۹۷ معادل ۱۰.۴درصد است.

داغ شدن بازار آپارتمان‌های کهن‌سال در تهران

افزایش تقاضای آپارتمان 10 سال ساخت