مقالات مالکین و سرمایه‌گذاران املاک، مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
مبایعه‌نامه چیست و چه نکاتی دارد؟
در حقیقت می‌توان گفت مبایعه‌نامه از توافق بین خریدار و فروشنده به دست می‌آید که در قالب سند در دسترس طرفین قرار می‌گیرد. برای خریدوفروش هر وسیله از جمله ملک و یا اموال دیگر می‌توان یک مبایعه‌نامه تنظیم کرد. از این رو مبایعه‌نامه تنها به یک ملک مربوط نمی‌باشد و هر مالی که بتوان با استفاده از آن به معامله پرداخت نیز را شامل می‌شود. اما به طور کلی بحث مبایعه‌نامه برای خریدوفروش ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد. مبایعه‌نامه نیز مانند تمامی قراردادهای رسمی به صورت کتبی نگارش می‌شوند. پس از به توافق رسیدن مالک و خریدار برای خریدوفروش ملک مورد نظر سندی به اسم مبایعه‌نامه نگارش می‌شود. (پیشنهاد می‌کنیم مقاله مبایعه نامه املاک چیست را مطالعه نمایید) به این سند گاهی اوقات بیع نامه نیز گفته می‌شود. از این رو در صورتی که کلمه بیع به گوش شما خورده باشد تعجب نخواهید کرد و خواهید دانست که منظور همان مبایعه‌نامه می‌باشد.
مبایعه‌نامه چیست؟
به سند عادی که به واسطه آن خریدار و فروشنده در رابطه با مال مورد معامله با یکدیگر به توافق می‌رسند با این توضیح که در رابطه با زمان، مکان تحویل مال و به طور متقابل نحوه پرداخت ثمن تعهداتی را قبول می‌کنند مبایعه‌نامه گفته می‌شود. دلیل استفاده از واژه مال مورد معامله در این تعریف این است که مبایعه‌نامه تنها به املاک اختصاص ندارد بلکه برای خریدوفروش خودرو نیز از این واژه استفاده می‌شود. البته لازم به ذکر است غیر از خودرو در رابطه با خریدوفروش اموالی از قبیل سیمان و یا دستگاه تلویزیون و یا دیگر اموال نیز می‌توان از بیع نامه استفاده کرد.
از این رو در صورتی که برای خرید به عنوان مثال دستگاه تلویزیون با طرف مقابل در رابطه با مبلغ پول و تحویل در زمان و مکان مشخص توافق نکنید بلکه این توافقات و تعهدات در یک برگه تنظیم و امضا شوند سند مورد نظر مبایعه‌نامه خواهد بود. همچنین در تعریف مبایعه‌نامه اشاره شد که دو طرف در قبال یکدیگر تعهداتی را می‌پذیرند به این دلیل است که تنها اگر یکی از این طرفین تعهدات را نپذیرد سند دیگر بیع نامه محسوب نمی‌شود.
نکات مهم مبایعه‌نامه
به عنوان یک فروشنده در زمان تنظیم مبایعه‌نامه باید برخی از موضوعات حیاتی را رعایت نمایید که در این مقاله نکته‌های مربوط به آن را مورد بررسی قرار خواهیم داد. نظر شما را نسبت به نکات مهم میابعه نامه جلب می‌کنیم.
-
احراز هویت
برای تنظیم مبایعه‌نامه قبل از هر اقدامی باید نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدامات لازم را انجام دهید. توجه کنید که احراز هویت تحت هیچ شرایطی نباید به شخص دیگری واگذار شود و شخصاً باید آن را انجام دهید.
-
آشنایی با خریدار
همواره توصیه می‌شود تا زمان کوتاهی را برای آشنایی با خریدار و کنکاش هدف او از انجام این معامله صرف کنید. سؤالات شما نباید ماهیت دخالت در امور شخصی را پیدا کند. این نکته را به خاطر بسپارید که این اگر به نحو صحیح انجام گیرد در تشخیص و تمیز کلاه‌برداران و شیادان به شما کمک زیادی خواهد شد.
-
شرایط و نحوه پرداخت
شرایط و نحوه پرداخت خریدار باید به طور کامل پرسیده شود. در قراردادی که تنظیم می‌کنید نیز باید این موضوع به صورت کامل و دقیق مورد بررسی قرار گیرد. قبل از این که این معامله را انجام دهید بهتر است به این موضوعات فکر کرده باشید.
-
بررسی مفاد قرارداد
تمامی مفاد قرارداد بهتر است به صورت یک به یک به صورت دقیق مورد بررسی قرار گیرند و مطالعه شوند و تحت هیچ شرایطی نباید آن را به شخص دیگر واگذار کرد. حتی اگر مشاور املاک در رابطه با محتویات مبایعه‌نامه اطمینان کامل به شما داشته باشد باز هم بهتر است آن‌ها را مطالعه کنید. قبل از این که مبایعه‌نامه تنظیم شده را امضا کنید بهتر است از مشاور املاک بخواهید تا مبایعه‌نامه را در اختیار شما قرار دهد.
-
تعیین ضمانت اجرا
برای تمامی تعهدات خریدار همچون تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا را تعیین کنید. این نکته را خاطر نشان کنید که در صورتی که تعهدی خاص انجام نگیرد به عنوان خسارت قرارداد باید به فروشنده روزانه مبلغ ده میلیون ریال پرداخت کنید. دقت کنید که میزان خسارت باید به صورت عرفی و مناسب با حجم تعهد تعیین گردد. پیش‌بینی خسارات قرارداد کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن به شما خواهد کرد. علاوه بر این در صورت بروز اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز این موضوع به فروشنده کمک خواهد کرد.
-
دریافت میزان مشخصی از قیمت
سعی کنید تا میزان مشخصی از قیمت و یا ثمن را در زمان تنظیم مبایعه‌نامه دریافت کنید. میزان متعارف اکثر اوقات بیش از سی درصد قیمت خواهد بود. از این رو در صورت دریافت مبلغ کمتر از این میزان برای فرار از قرارداد باید برای خود راهی باز بگذارید. زیرا در صورتی که بنا به دلایل مختلف اقساط بعدی ثمن پرداخت نشود شما گرفتار قراردادی خواهید شد که مبلغ قابل‌توجهی برای آن دریافت نکرده‌اید. به این دلیل می‌توان انفساخ مبایعه‌نامه را در صورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش‌بینی کرد.
بنا به دلایلی که در بند پیش عنوان کردیم صرفه با دریافت بیعانه تحت هیچ شرایطی مبایعه‌نامه را امضا نکنید.
-
حضور شهود
در هنگام عقد شهود باید حتماً حضور داشته باشند و در انتها مبایعه‌نامه را امضا کنند. شهود در پروسه قضایی احتمالی به شما کمک زیادی خواهند کرد. از این رو بهتر است از هویت واقعی شهود امضاکننده اطلاع کافی داشته باشید. بهتر است از سمت شما نیز شاهدی مبایعه‌نامه را امضا کند.
اگر خریدار قصد داشته باشد وام خاطی را دریافت کند بهتر است از علت آن اطلاعات لازم را کسب کنید.
-
قرار دادن موعد مشخص پرداخت
برای پرداخت اقساط ثمن و تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی بهتر است مواعدی دقیق را قید کنید. برای هر یک از آن‌ها نیز باید ضمانت اجرا را درج کنید.
-
تحویل ملک پس از دریافت 80% مبلغ
تحویل ملک و یا موضوع بیع را به زمانی موکول نمایید که حداقل 80% بها را دریافت کرده باشید. برای تنظیم سند رسمی نیز باید عرفا مبلغی کمتر از 20% نزد خریدار باقی بماند.
-
مسئولیت معرف
در صورتی که خریدار از سوی مشاور املاک معرفی شده باشد احراز کنید که مسئولیت ایشان در مقایسه با کشف فساد احتمالی در مبایعه‌نامه قید شده باشد.
-
احراز اصالت وکالت نامه
در شرایطی که وکیل خریدار در جلسه حضور داشته باشد و خرید با وکالت انجام گیرد، اصالت وکالت‌نامه و هویت وکیل و اصیل را باید مورد بررسی قرار دهید. همچنین بهتر است از وکیل تقاضا کنید تا از وکالت‌نامه نسخه‌ای رونوشت در اختیار شما قرار دهد.
آموزش‌های زیر به شما کمک می‌کند!
