مقالات مالکین و سرمایه‌گذاران املاک
نسبت قیمت زمین به آپارتمان
بررسی نسبت قیمت زمین به آپارتمان در 22 منطقه کلان‌شهر تهران باعث شده است تا مناطقی که دارای بیشترین حاشیه سود ساخت‌وساز هستند، مورد توجه قرار بگیرند. همچنین سازندگان متوجه شده اند که امروزه ساخت‌وساز در کدام مناطق تهران با کمترین سود همراه است. قیمت زمین امروزه یکی از عواملی است که می‌تواند در تصمیم‌گیری سازندگان و سرمایه‌گذاران در بخش املاک به‌منظور شروع پروژه‌های جدید بیشترین نقش را ایفا نماید. پیشنهاد می کنیم که تا پایان این مقاله با آکادمی شزوما همراه باشید و اگر سوالی داشتید در بخش نظرات بپرسید.
پس از سپری کردن یک دوره پر نوسان که تا پاییز امسال ادامه داشت قیمت زمین قدری آرام گرفت و امروزه در این بخش از بازار معاملات ملکی ثبات ایجادشده است. برخی از سازندگان با مشاهده ثبات نسبی قیمت زمین در دو ماه اخیر به این نتیجه دست‌یافته‌اند که می‌توان پروژه ساختمانی جدیدی را آغاز کرد، اما با ورود به بازار مسکن شهر تهران متوجه خواهند شد که برای داشتن بهترین انتخاب برای مکان سرمایه‌گذاری جدید باید معادله‌ای را حل‌وفصل نمایند. این معادله به رابطه بین قیمت زمین و مسکن مربوط است.
محاسبه نسبت بین میانگین قیمت هر مترمربع زمین به مسکن به تفکیک مناطق بیست و دوگانه کلان‌شهر تهران برای سازندگان مرز روانی حاشیه سود را نمایش می‌دهد. مناطق شهر را بر اساس این مرز می‌توان به سه دسته مناطق دارای حاشیه سود قابل‌قبول، مناطق دارای حاشیه سود مناسب و مناطق دارای حاشیه سود نسبتاً پایین تقسیم کرد. اگر نسبت بین زمین و مسکن در یک منطقه در حدود یک واحد باشد به این معناست که منطقه مذکور دارای حاشیه سود قابل‌قبول برای سازنده‌ها است.
ساختمان‌سازی در کدام مناطق با سود بیشتر همراه است؟
ساخت‌وساز در مناطقی که نسبت مذکور در آن‌ها از یک واحد کمتر باشد برای سرمایه‌گذاران ساختمانی حاشیه سود مناسب و بیشتری خواهد داشت؛ اما در مناطقی که نسبت قیمت زمین و مسکن در آن‌ها بیش از یک واحد است حاشیه سود ساخت‌وساز در آن‌ها نسبت به دیگر مناطق کمتر خواهد بود و هرچه این فاصله از مرز روانی یعنی یک واحد بیشتر شود نمایانگر حاشیه سود کمتر خواهد بود. به‌طورکلی می‌توان گفت مرز روانی حاشیه سود سازندگان می‌تواند آن‌ها را به ساخت‌وساز تشویق نماید و حتی ممکن است در برخی مناطق شهر به انصراف آن‌ها از اجرای پروژه بینجامد.
در نیمه دوم امسال در کل شهر تهران نسبت قیمت زمین به آپارتمان بر اساس میانگین قیمتی 1.3 واحد محاسبه‌شده است. البته این نسبت در اوایل زمستان امسال به یک‌چهارم واحد خواهد رسید که با توجه به ماه‌های افزایشی پیاپی قیمت آپارتمان در سال جاری و شواهدی که بیانگر ثبات نسبی قیمت زمین است نسبت قیمت زمین به آپارتمان در حال حاضر به یک‌سوم رسیده است.
بااین‌وجود مقدار دقیق نسبت قیمت زمین به آپارتمان زمانی که گزارش رسمی از میانگین قیمت زمین در فصل زمستان منتشر شود قابل‌محاسبه خواهد بود. نسبت یک‌سوم واحدی قیمت زمین به آپارتمان در سراسر کلان‌شهر تهران، حاشیه سود پایین ساخت‌وساز را منعکس می‌کند که انتظارات عموم سازنده را تأمین نمی‌کند.
لازم به ذکر است که بررسی‌های کارگروه مهندسی – حقوقی شزوما حاکی از آن است که رشد قیمت مسکن در منطقه 22 طی سال‌های اخیر عمدتاً توسط سرمایه‌گذاران پیش خرید آپارتمان از نقاط مختلف کشور با هدف سرمایه‌گذاری ثابت اتفاق افتاده است که باعث رشد قیمت و در نتیجه افزایش سرمایه سرمایه‌گذاران شده است.
اگر می خواهید با بهترین مناطق تهران که بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند و جزو پر معامله‌ترین محله‌های تهران را هستند آشنا شوید، مقاله بیشترین رشد مسکن در کدام منطقه تهران است؟ را مطالعه کنید.
مناطقی که ساختمان‌سازی در آن‌ها کم ریسک تر است
اما در این وضعیت کنونی مناطقی در کلان‌شهر تهران وجود دارند که سرمایه‌گذاری برای سازندگان را می‌تواند کم ریسک تر کند. کم ریسک از این لحاظ که حاشیه سود در این مناطق به‌مراتب از دیگر مناطق بیشتر است و درنتیجه سازنده‌ها قدرت مانور بیشتری روی قیمت فروش خواهند داشت و می‌توانند حتی در شرایط رکود بازار مسکن، با کاهش جزئی قیمت فروش آپارتمان، علاوه بر کسب سود قابل‌قبول، بتوانند در وضعیت کاهش تقاضای مؤثر خرید نیز آپارتمان‌های تکمیل‌شده خود را به فروش برسانند. همچنین ریسک سرمایه‌گذاری در این مناطق از این لحاظ که میانگین قیمت مسکن نیز در آن‌ها پایین است و درنتیجه تناسب بیشتری با بودجه متقاضی مسکن دارد، به‌مراتب از دیگر مناطق تهران کمتر است.
شرایط سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در مناطق 22 گانه کلان‌شهر تهران با در نظر گرفتن معیار زمین نشان می‌دهد که 14 منطقه تهران که تمامی آن‌ها در نیمه جنوبی شهر واقع‌شده‌اند به‌عنوان مناطق دارای نسبت قیمت زمین به آپارتمان پایین‌تر از مرز روانی حاشیه سود و یا درنهایت روی این مرز شناخته می‌شوند. ازاین‌رو در حال حاضر ساخت‌وساز در این مناطق دارای حاشیه سود قابل‌قبول و مناسبی است. این بررسی بیانگر این موضوع است که منطقه 5 باید به‌عنوان منطقه‌ای پر ساخت‌وساز و پرفروش بازار ملک به‌طور جداگانه موردبررسی قرار گیرد. میانگین نسبت قیمت زمین به آپارتمان در این منطقه در حال حاضر از مرز روانی بیشتر اما میانگین این نسبت در کل شهر تهران پایین‌تر است.
در حال حاضر میانگین قیمت فروش آپارتمان مسکونی در منطقه 5 کلان‌شهر تهران 17.5 میلیون تومان و میانگین قیمت زمین در این منطقه 20.5 میلیون تومان است و به‌این‌ترتیب نسبت قیمت زمین به آپارتمان در این منطقه حدود 1.16 محاسبه‌شده است.
نسبت قیمت زمین به آپارتمان در تهران
ازاین‌رو به‌طورکلی می‌توان گفت منطقه 5 یکی از مناطقی است که برای سازندگانی که تنها قصد ساخت‌وساز در نیمه شمالی کلان‌شهر تهران را دارند حاشیه سود مقبول‌تری دارد. در بین مناطق شمالی کلان‌شهر تهران، منطقه 2 ترکیبی از محله‌های لوکس مانند سعادت‌آباد و شهرک غرب و محله‌های مصرفی مانند ستارخان و گیشا را در خود جای‌داده برای سازنده‌ها حاشیه سود اندکی دارد زیرا نسبت قیمت زمین به آپارتمان در این منطقه با میزان 1.7 واحد به‌مراتب از مرز روانی و حتی نسبت میانگین کل شهر بیشتر است.
بر این اساس نقشه‌ای که شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی در 22 منطقه با معیار زمین را نشان می‌دهد، بیانگر این حقیقت است که ساخت‌وساز در مناطق نیمه جنوبی شهر و منطقه 22 در انتهای غرب تهران برای سازندگان سود بیشتری به همراه خواهد داشت.
منطقه 5 واقع در نیمه شمالی شهر تهران نسبت به دیگر مناطق برای سرمایه‌گذاران ساختمانی عایدی قابل قبولی را به همراه خواهد داشت. نکته جالب اینجاست که حاشیه سود در منطقه 22 تهران نیز در حال حاضر مناسب ارزیابی‌شده است و ارز روانی نسبتاً پایینی برخوردار است. در این منطقه در حال حاضر نسبت قیمت زمین به آپارتمان با میانگین این نسبت در کلان‌شهر تهران در دهه 80 برابری می‌کند.
برآورد هزینه ساخت آپارتمان در تهران
هم‌اکنون هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی متعارف در سطح متوسط و مناسب تقاضای مصرفی حدود 5 میلیون تومان برآورد شده است. میانگین قیمت زمین به آپارتمان در تهران نیز حدود 19 میلیون تومان است. ازاین‌رو در شرایط کنونی میانگین قیمت تمام‌شده هر مترمربع ساخت‌وساز در تهران با احتساب بهای زمین و هزینه ساخت حدود 10 میلیون تومان است. درحالی‌که میزان هزینه ساخت در نیمه جنوبی شهر با در نظر گرفتن قیمت پایین‌تر زمین، این رقم کمتر خواهد بود.
ازاین‌رو درحالی‌که حاشیه سود ساخت‌وساز در تهران به‌طور میانگین بین 25 تا 30 درصد محاسبه‌شده است اما در نیمه جنوبی شهر میزان حاشیه سود به سقف ممکن یعنی 30% نزدیک‌تر است. البته عنوان‌شده است که عوارض ساخت‌وساز تا حد قابل‌توجهی افزایش داشته است که در این صورت می‌توان هزینه یک مترمربع ساخت‌وساز آپارتمان در تهران را با احتساب بهاری زمین و هزینه ساخت حدود 11 میلیون تومان محاسبه نمود.
بااین‌وجود آنچه واضح است این است که کمترین حاشیه سود برای ساخت‌وساز در اغلب مناطق نیمه شمالی کلان‌شهر تهران بیشتر است و در این میان، منطقه 2 به دلیل فاصله بسیار زیاد قیمت زمین و مسکن دارای بدترین وضع ممکن است.
فرمول محاسبه ارزش ملک
برای محاسبه ارزش ملک می‌توان از فرمول زیر استفاده نمود:
حاصل‌ضرب قیمت روز آپارتمان نوساز در موقعیت ملک در آپارتمان‌های حاصل (برحسب متر) تقسیم‌بر ضریب سود که هزینه‌های ساخت باید از عبارت به‌دست‌آمده کسر شود. عبارت به‌دست‌آمده ارزش کل زمین را مشخص خواهد نمود که باید بر متراژ کلی ملک تقسیم شود و درنهایت قیمت هر مترمربع به دست خواهد آمد.
ضریب نرخ سود مورد انتظار در مدت پروژه برحسب سال معادل با ضریب سود است. محاسبه هزینه ساخت و ارزش آپارتمان نوساز در موقعیت ملک متغیرهای اصلی تعیین قیمت آپارتمان یا ملک موردنظر هستند و به کارشناسی و دقت بالا نیاز دارند و هرچه دقیق‌تر باشد، قیمت‌گذاری نیز صحیح‌تر خواهد بود.
تفاوت قیمت آپارتمان نوساز و قدیمی
عوامل مختلف قیمت آپارتمان را تحت تأثیر قرار می‌دهند. لازم به ذکر است که نحوه محاسبه قیمت آپارتمان نوساز، چند سال ساخت و کلنگی و قیمت خانه ویلایی و کلنگی کاملاً با یکدیگر متفاوت هستند. در هر یک از این موارد عوامل مختلف از قبیل سال ساخت، داشتن تسهیلات بانکی، منطقه و موقعیت جغرافیایی، نوع سند، طبقه و تعداد واحد، نقشه و نما، داشتن و یا نداشتن پارکینگ، تراس، انباری و آسانسور تأثیرگذار هستند. با در نظر گرفتن تمام این موارد می‌توان با نحوه محاسبه قیمت هر دسته به‌طور مجزا آشنا شد.
آپارتمان نوساز
آپارتمان نوساز در هر منطقه دارای قیمت مشخص است که می‌توان آن را از بنگاه معاملات املاک پرسید. به‌عنوان‌مثال درصورتی‌که قیمت آپارتمان نوساز در تجریش متری 20 میلیون تومان باشد، کافی است متراژ خانه را در این مقدار ضرب کنید تا قیمت آپارتمان محاسبه شود. البته این قیمت حدودی خواهد بود و نمی‌توان آن را به‌صورت دقیق مشخص نمود زیرا عواملی که ذکر شدند در تعیین قیمت دقیق آپارتمان سهم مهمی دارند. به‌عنوان‌مثال قیمت پارکینگ در قیمت آپارتمان نیز مؤثر است و دارای سهم مشخصی است.
آپارتمان قدیمی
در بین انواع آپارتمان‌ها، آپارتمان کلنگی کمترین قیمت را دارد. قانون کلی این است که قیمت یک آپارتمان کلنگی نمی‌تواند از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد. البته اگر آسانسور داشته باشد و پهنه شهرداری آن برای ساخت‌وساز مناسب باشد؛ اما آیا می‌دانید قیمت قدرالسهم را چطور می‌توان محاسبه کرد؟
تصور کنید یک‌خانه آپارتمانی چهار طبقه تک‌واحدی دارد که متراژ هر واحد آن نیز حدود صد متر است و متراژ کلی زمین ساختمان 200 متر باشد. درصورتی‌که قیمت زمین در منطقه ما متری 5 میلیون تومان باشد قیمت قدرالسهم را به این سادگی حساب خواهیم کرد:
در مرحله نخست باید قیمت زمین ساختمان محاسبه شود که در این مثال باید 200 متر در 5 میلیون ضرب شود. در مرحله بعد متراژ هر طبقه یعنی صد متر را در تعداد طبقات ضرب کرده تا بنای مفید شما به دست آید. درنهایت قیمت کل زمین را بر کل بنای مفید باید تقسیم کنیم. این نکته را در نظر داشته باشید که قیمت هر متر از آپارتمان کلنگی نمی‌تواند از 2.5 میلیون تومان کمتر باشد.
قیمت آپارتمان چند سال ساخت
بر اساس ضریب استهلاک باید قیمت آپارتمان چندساله را تعیین نمایید. در هرسال درصد مشخصی برای استهلاک آپارتمان در نظر گرفته می‌شود. این درصد برای یک سال صفر، از دو تا شش سال 0.5 و از سال هفت به بعد یک درصد خواهد بود. در مرحله بعد با محاسبه درصد کل استهلاک و کم کردن آن از 100 قیمت آپارتمان مشخص خواهد شد. تصور کنید که قیمت آپارتمان نوساز در منطقه شما متری 7 میلیون و خانه شما 14 سال ساخت باشد.
در مرحله نخست باید درصد استهلاک کل را محاسبه نمایید. سال اول که محاسبه نخواهد شد و از سال دوم تا سال ششم که مجموعاً 4 سال است با نرخ 0.5% معادل با 2%. از سال ششم تا 14 ام که برابر است با 8 سال نیز با نرخ 1% محاسبه خواهد شد که درنهایت برابر با 8% خواهد شد. این دو عدد باید با یکدیگر جمع بسته شوند که مجموع آن‌ها معادل 10% خواهد بود.
شما باید این عدد را از 100% کسر کنید تا عدد 90% به دست آید. حال این 90% در قیمت آپارتمان نوساز ضرب خواهیم کرد تا قیمت یک مترمربع از آپارتمان چند سال ساخت ما به دست آید که به‌طورکلی معادل شش میلیون و سیصد هزار تومان خواهد بود.
البته لازم به ذکر است که این عدد بیانگر قیمت تقریبی خانه شما خواهد بود و عوامل بسیار زیادی قیمت خانه شما را تحت تأثیر قرار خواهند داد. به‌عنوان‌مثال نرخ استهلاک برج‌ها به‌طورمعمول نسبت به دیگر آپارتمان‌ها کمتر در نظر گرفته می‌شود.
توصیه‌هایی برای خرید آپارتمان نوساز
درصورتی‌که قصد خرید آپارتمان نوساز را دارید بهتر است نکات زیر را در نظر داشته باشید:
- سازندگان آپارتمان را بهتر است بشناسید.
- با همسایه‌ها برای خرید آپارتمان نوساز موردنظر خود به مشورت بپردازید.
- از خانه‌های قبلی که توسط سازنده احداث‌شده‌اند بازدید کنید.
- عدم اتکا به حرفهای خود سازنده
- دریافت مشاوره از افراد با تجربه در زمینه سرمایه گذاری املاک
اگر قصد ساخت و ساز یا خرید آپارتمان در تهران دارید، جالب است بدانید که منطقه 22 بیشترین میزان رشد قیمت و بالاترین میزان معاملات را داشته است.
به منظور اطلاع از فرصت‌های ناب سرمایه‌گذاری همین حالا با شماره‌های 02146148753 و 02146148783 تماس بگیرید. در صورت اشغال بودن تلفن‌ها یا در صورتی که خارج از ساعات اداری از سایت بازدید می‌کنید، لطفا فرم زیر را پر کنید تا کارشناسان ما در اولین فرصت با شما تماس بگیرند.
