مقالات مالکین و سرمایه‌گذاران املاک، مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات چیست و چگونه به بهبود قرارداد کمک می‌کند؟
بسیاری از افراد حداقل یک بار در زندگی خود به خدمات مشاوران املاک روی آورده‌اند. در این مطلب، ما شما را با مسئولیت بنگاه املاک در معاملات آشنا خواهیم کرد. بازار املاک و مستغلات از تعداد زیادی بنگاه‌های ناشناس و غیرقانونی، اشباع شده است. هیچ استاندارد یکنواختی برای فعالیت‌های املاک و مستغلات وجود ندارد. متاسفانه واسطه‌های املاک به طور مستقل عمل کرده و هیچکس کیفیت خدمات آنها را بررسی نمی‌کند. اساسا، مردم ترجیح می‌دهند طبق توصیه دوستان، مشاوران املاک تایید شده را انتخاب کنند.
البته بدون اطلاع از مسئولیت‌ها و قوانین موجود در معاملات ملکی، نمی‌توانید یک مشاور املاک شایسته را به راحتی پیدا کنید. پس مسئولیت مشاوران املاک در معاملات ملکی چیست؟ در ادامه به پاسخ این سوال می‌پردازیم.
چگونه یک بنگاه املاک خوب را بشناسیم؟
شما نباید به حرفهای هر مشاور املاکی اعتماد کنید، زیرا هدف اصلی او فروش آپارتمان و دریافت کمیسیون است. او به خوبی می‌داند که در صورت بروز مشکل در معامله، مسئولیتی بر عهده او نیست. شما باید یک شرکت قابل اعتماد یا یک نماینده خاص با شهرت خوب در بازار، برای انعقاد قرارداد انتخاب کنید. در این زمینه، هزینه خدمات بنگاه را در اولویت آخر خود قرارداده و آنها را صرفا به خاطر ارزان بودن، انتخاب نکنید. به هرحال، املاک و مستغلات، گران‌ترین دارایی شهروندان می‌باشند. برخی از مشاوران املاک، در قبال معاملاتی انجام شده مشتریانشان، ضمانت ارائه می‌دهند.
خریداران یا فروشندگان املاک و مستغلات باید قرارداد منعقد شده با آژانس و قرارداد بیمه را به دقت بررسی کنند. با بررسی دقیق قرارداد، می‌توانید از صحت مفاد آن و حفظ حقوق خود مطمئن شوید. کار با یک مشاور املاک حرفهای و شایسته و بررسی مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، همیشه برای مشتری مفید است. هنگام انتخاب یک مشاور املاک، سطح صلاحیت او را طبق گواهی‌های دریافت شده و نظر مشتریان قبلی، بررسی کنید. یک مشاور املاک باید برای فعالیت خود، مجوز و گواهی رسمی دریافت کرده باشد.
تمام سود و زیان حاصل از معامله بر عهده صاحب آپارتمان یا خریدار بوده، زیرا آنها دو طرف معامله می‌باشند. دریافت گواهی معامله املاک توسط یک دفتر اسناد رسمی و بیمه‌نامه، اجباری است. مشارکت یک دفتر اسناد رسمی تضمین می‌کند که بررسی قانونی لازم انجام خواهد شد.
نحوه نوشتن قرارداد با مشاور املاک
برای حفظ منافع خود، هنگام انعقاد قرارداد با مشاوران املاک، توصیه می‌شود که موارد زیر را رعایت کنید.
- تا حد امکان وظایف محول شده به مشاور را با جزئیات در قرارداد شرح دهید.
- دوره‌ای که طی آن خدمات باید ارائه شوند را تعیین کنید.
- در صورت تخطی از مهلت‌های اجرای تعهدات، مجازاتی را در نظر بگیرید.
- مطمئن شوید که مشاور املاک دارای مجوز بوده و عضو اتحادیه‌های مربوط به صنف خود می‌باشد.
دو مدل متداول قرارداد بین مشتری و مشاورین املاک وجود دارند که عبارتند از: ارائه خدمات مشاوره در زمینه خرید و فروش ملک، انجام تمام امور حقوقی خرید و فروش به عنوان نماینده مشتری. در قرارداد دوم، مشاور املاک به عنوان وکیل و نماینده رسمی مشتری انتخاب می‌شود. در این صورت، او باید علاوه بر انتخاب فروشنده یا خریدار مناسب، مدیریت سرمایه و کارهای قانونی معامله را نیز انجام دهد. مسئولیت بنگاه املاک در معاملات توسط قانون مدنی و قانون حمایت از حقوق مصرف‌کننده تنظیم می‌شود. فعالیت یک مشاور املاک، مربوط به بخش خدمات بوده و بنابراین مسئولیت او در قبال خریدار، در قرارداد ارائه شده، مشخص خواهد شد.
مهم ترین ویژگی یک مشاور املاک، شهرت او است. ویژگی‌های منفی، به ویژه در عصر انتشار سریع اطلاعات، می‌توانند مسیر شغلی و حرفهای را برای یک مشاور املاک کاملا مسدود کنند. همانطور که در بالا ذکر شد، مشاور ملکی به موجب قرارداد، مسئول کیفیت خدمات است. به همین دلیل باید توافق‌نامه‌ای منعقد شود که حقوق هر دو طرف را حفظ کند.
تعهدات بنگاه املاک
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، نسبت به شرایط زیر تعیین می‌شود.
- مطابق با شرایط، رابطه کارگزاری را انجام دهد.
- قیمت و شرایط مورد توافق و قابل قبول برای فروشنده را جستجو کند.
- ارائه به موقع کلیه پیشنهادات کتبی یا متقابل، حتی زمانی که ملک مشمول قرارداد فروش باشد.
- حقایق با اهمیت مربوط به ملک را بیان کند.
- حسابداری به موقع تمام پول و اموال دریافتی که فروشنده در آن منافع دارد.
- محرمانه بودن کلیه اطلاعات شخصی و مالی دریافت شده از مشتری در طول رابطه کارگزاری و سایر اطلاعات درخواستی، الزامی است.
- همه اطلاعات باید محرمانه نگه داشته شوند، مگر اینکه در قانون، خلاف آن مقرر شده یا فروشنده کتباً با انتشار آن موافقت کرده باشد.
- هنگامی که ملک مشمول قرارداد فروش باشد، بررسی پیشنهادهای اضافی برای خرید ملک، از مسئولیت بنگاه املاک در معاملات نیست. البته در صورت ذکر این مورد در قرارداد، الزام انجام آن توسط مشاور املاک وجود دارد.
کلیه الزامات، قوانین و مقررات قابل اجرا مربوط به مسکن که با این بخش مغایرت ندارند را رعایت کنید. یکی از موارد مسئولیت بنگاه املاک در معاملات این است که باید با تمام خریداران احتمالی صادقانه رفتار کند. همچنین آگاهانه اطلاعات نادرست به آنها ارائه ندهد. یک مشاور املاک، باید تمام نکات منفی ملک مورد نظر را برای خریداران احتمالی توضیح دهد. البته گاهی اطلاعات نادرست توسط فروشنده به بنگاه املاک ارائه شده و مشاور از نادرست بودن اطلاعات، آگاهی ندارد. در این صورت، بنگاه املاک در رابطه با ارائه اطلاعات نادرست به خریدار، مسئولیتی نخواهد داشت.
بنگاه، در معامله املاک و مستغلات، می‌تواند در برخی موارد به خریدار کمک کند. البته این امر نباید به ضرر طرف دیگر قرارداد تمام شود. برای مثال، می‌تواند با نشان دادن املاک جایگزین به خریداران احتمالی، آنها را راهنمایی کند. مسئولیت بنگاه املاک در معاملات در رابطه با منافع مستاجر به شرح زیر است.
- جستجوی ملک نسبت به قیمت اجاره و با شرایط قابل قبول برای مستاجر
- ارائه به موقع کلیه پیشنهادات کتبی به مستاجر
پیش‌شرط‌های مسئولیت بنگاه املاک در معاملات عبارتند از:
- روابط کارگزاری مندرج در این بخش از زمانی که مشتری، مشاور املاک را استخدام می‌کند، آغاز می‌شود. این روابط تا تکمیل عملکرد مطابق با قانون، ادامه می‌یابند.
- روابط کارگزاری باید تاریخ قطعی داشته باشند. با این حال، اگر تاریخ قطعی یک رابطه کارگزاری مشخص نشده باشد، قرارداد باید 90 روز پس از تاریخ اولیه، خاتمه یابد.
- به استثنای مواردی که کتباً با آن موافقت شده، مشاور املاک پس از خاتمه، انقضا یا تکمیل کار، هیچ وظیفه دیگری در قبال مشتری ندارد.
وظایف بنگاه املاک
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، یافتن فروشنده یا خریدار آپارتمان و کمک به انعقاد معامله است. مشاور املاک در قبال این خدمت، دستمزد دریافت می‌کند. بنگاه مسکن هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال مشکلات پیش آمده پس از معامله ندارد. تعهدات قرارداد منعقد شده بین فروشنده و خریدار، فقط بین آنها بوده و مشاور مسکن، طرف معامله نیست.
اگر فروشنده عنوان حقوقی خود را نادرست اعلام کند، مسئول هزینه خدمات مشاور املاک خواهد بود. به عنوان مثال، در صورت وجود شرکای دیگر برای ملک، فروشنده نباید خود را صاحب اختیار کامل ملک معرفی نماید. در این صورت ممکن است که شرکای مالکیت ملک، سعی در گرفتن حق خود از طریق دادگاه داشته باشند. بدین ترتیب قرارداد نامعتبر بوده و مشتری نیز می‌تواند هزینه پرداخت شده را پس بگیرد. مشاور املاک باید در رابطه با میزان مالکیت فروشنده بر ملک، تحقیق کند.
متاسفانه مسئولیت بنگاه املاک در معاملات خرید و فروش، در قانون تعریف نشده است. برای کلیه شرکت‌های عضو انجمن صنفی مشاوران املاک، شرط اجباری عضویت در صنف و بیمه وجود دارد.
-
منشور رفتار حرفهای
نمایندگان املاک و مستغلات، ملزم به رعایت قوانین رفتار و عملکرد و حفظ شهرت خوب تجارت املاک هستند. قانون، این اختیار را خواهد داشت که هرگونه شکایت علیه یک مشاور املاک و مستغلات مربوط به تخلفات حرفهای را بررسی کند. همچنین در موارد تخلف حرفهای، اقدامات انضباطی را اتخاذ خواهد کرد. مسئولیت بنگاه املاک در معاملات نسبت به همین قوانین تعیین می‌شود. نمونه‌هایی از اقدامات متخلفانه که مشاورین املاک نباید انجام دهند، عبارتند از:
-
عدم صداقت و بیان نادرست
- معرفی دروغین خود به عنوان مشاور املاک و دخالت بدون رضایت مالک
- اظهار نادرست به مردم مبنی بر مالک بودن خود
- عدم افشای مشاور املاک بودن خود
- استفاده از توضیحات، عکس یا سایر اطلاعات مشاور املاک دیگر در رابطه با مستغلات، جهت تضمین اعتبار خدمات
- انعقاد قرارداد بدون ارائه کامل و صریح توضیحات به همه طرف‌های درگیر در معامله
- تضاد منافع
- کسب سود در ملک بدون افشای جزئیات سود به صاحب ملک
- ترغیب طرف قرارداد به نقض معامله، به منظور انعقاد قرارداد با شخص دیگر
- عمل به عنوان یک عامل دوگانه، بدون رضایت کتبی طرفین درگیر در یک معامله
- قبول پورسانت، تخفیف یا سود بابت هزینه‌هایی در حین فعالیت به عنوان مشاور املاک، بدون رضایت مالک
- سهل انگاری یا بی‌کفایتی فاحش در انجام مسئولیت بنگاه املاک در معاملات
- به‌کارگیری یا استفاده از خدمات شخصی که درخواست ثبت نام او به عنوان مشاور املاک رد شده
- استفاده از مشاور املاک تعلیق یا حذف شده
-
قرارداد کتبی نمایندگی
هیچ معامله ملکی نمی‌تواند توسط مشاور املاک انجام شود، مگر اینکه قرارداد کتبی بین مشاور املاک و مشتری وجود داشته باشد. طبق مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، باید ملک، معامله، مدت اعتبار قرارداد و تاییدیه مشاور املاک به عنوان تنها نماینده، در قرارداد مشخص شوند. هرگونه اختلاف مربوط به اجرای قرارداد، در صورت توافق طرفین، باید توسط قانون ارجاع و حل و فصل شود.
-
هزینه‌های نمایندگی
کارمزدی که مشاور املاک برای انجام معامله ملکی دریافت می‌کند، درصد معینی از ارزش معامله خواهد بود. با این وجود، مشاور املاک حق دریافت هزینه‌های دیگری را برای ارائه مشاوره در مورد معامله املاک یا سایر خدمات دارد.
-
نگهداری صحیح حساب‌ها
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، نگهداری حساب‌های مناسب از دریافت‌ها و هزینه‌های خود است. این حساب‌ها، مبالغی را به طور واضح و جداگانه در رابطه با هر معامله ملکی نشان می دهند. حساب‌ها باید برای مدت 7 سال پس از اتمام معامله نگهداری شوند. قانون این اختیار را خواهد داشت که یک حسابرس را برای بررسی دفاتر حساب هر مشاور املاک تعیین کند. نظارت بر کارگزاران املاک و مستغلات به منظور مبارزه با پولشویی، همچنان بر عهده واحد اطلاعات مالی خواهد بود.
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، گزارش دادن یک معامله مشکوک ظرف 5 روز کاری، در صورت مطلع شدن از آن است.
-
بهبود فضای کسب و کار
صنعت املاک و مستغلات به ستون مهم اقتصاد تبدیل شده است. قانون، با حرفهای کردن فعالیت‌ها و ارائه حفاظت بیشتر به طرفین معاملات املاک، محیط تجاری امن‌تری را برای توسعه صنعت املاک و مستغلات، ایجاد می‌کند.
مسئولیت مدنی مشاور املاک
این نوع مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، به دلیل عدم انجام یا اجرای نادرست تعهدات مندرج در قرارداد ایجاد می‌شود. قانون مدنی اشکال مختلفی از مسئولیت را پیش‌بینی می‌کند. این اشکال عبارتند از:
- جبران خسارت
- پرداخت جریمه
- ممنوعیت شرکت در فعالیت‌ها
- اجبار به عمل (انعقاد قرارداد)
برای اجتناب از عدم رعایت مفاد قرارداد، لازم است در معامله بین طرفین، میزان مسئولیت ملکی پیش‌بینی شود. بنگاه به عنوان واسطه عقد قرارداد، در قبال حقوق مشتریان مسئول است. از این رو مسئولیت عدم رعایت حقوق مدنی مشتریان و وارد شدن ضرر به آنها، طبق قانون، با مشاور املاک خواهد بود
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات باید شامل تعهدات خاصی مطابق با قانون درآمدهای حاصل از جرم (پولشویی) و مقررات مربوطه، باشد. یک بنگاه، تعهداتی در قبال فعالیت‌های مرتبط با مدیریت املاک ندارد. برای جلوگیری از پولشویی، مشاور املاک و مستغلات باید از انجام موارد زیر خودداری کند.
- معامله بیشتر از پنج خانه با یک شخص خاص
- عقد قرارداد یک یا چند ساختمان تجاری یا صنعتی نوساز با شخص یا نهاد خاص
- معامله یک یا چند ساختمان مسکونی چند واحدی نوساز (شامل پنج یا چند واحد مسکونی)
طبق قانون، خانه نوساز به سازه‌ای گفته می‌شود که در دو سال گذشته ساخته شده باشد. همچنین قبل از فروش، نباید برای هدف مورد نظر خود اشغال شود. فروش ساختمان‌های سازمانی، مانند بیمارستان‌ها یا مدارس و ساختمان‌های تجاری یا صنعتی، مشمول تعهدات مربوط به پولشویی می‌شوند.
خلاصه ای از مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، به شرح زیر می‌باشد.
- شناخت مشتری
- گزارش نویسی
- نگهداری سوابق
- پیروی از بخشنامه‌های ارائه شده توسط قانون
مسئولیت کیفری مشاور املاک
اگر آژانس‌های املاک، از یک جرم در فعالیت‌های ملکی اطلاع داشته باشند، از نظر کیفری مسئول خواهند بود. در صورت عدم آگاه سازی مراجع قانونی از جرم صورت گرفته، جریمه‌های نقدی برای مشاورین املاک در نظر گرفته می‌شود. عدم رعایت یک بخشنامه می‌تواند منجر به مجازات شود. مجازات‌های قابل اعمال برای نقض یک دستورالعمل در مقررات، شامل جریمه نقدی ناشی از پولشویی می‌شود. هر شخص یا نهادی که از اقدامات مندرج در یک دستورالعمل تبعیت نکند، مرتکب تخلف شده و مسئول است.
اهمیت کار یا بنگاه های املاک معتبر و نقش آن در جلوگیری از کلاهبرداری ملکی
مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، مزایای زیر را به ارمغان می‌آورد.
-
انتخاب بهینه
یک مشاور املاک و مستغلات، معمولا با طیف گسترده‌ای از فروشندگان و خریداران سر و کار دارد. از این رو مشتری انتخاب زیادی خواهد داشت.
-
صرفه جویی در زمان
مشاور املاک تمام کارهای سازماندهی معامله را انجام می‌دهد. او همچنین روند را به تاخیر نمی‌اندازد.
-
انجام معاملات پیچیده
یک مشاور املاک می‌تواند یک معامله پیچیده چند مرحله‌ای را انجام دهد.
-
تضمین صحت معامله، به دلیل قوانین حاکم
قوانین وضع شده برای مسئولیت بنگاه املاک در معاملات، باعث تضمین صحت قرارداد خواهند شد. بدین ترتیب می توانید از عدم انجام کلاهبرداری مطمئن بوده و در صورت لزوم، پیگیری قضایی کنید.
-
حفظ ارزش املاک، به نسبت نرخ اصلی و کشوری
مشاورین املاک برای فروش و اجاره خانه‌ها، از نرخ‌های مصوب دولتی استفاده می‌کنند. بدین ترتیب فروشنده به اختیار خود قیمت بیش از حد تعیین نکرده و معامله منصفانه صورت می‌گیرد.
-
مشاوره، در زمینه احتمالات کلاه‌بردای
مشاورین املاک با بهره‌مندی از دانش و تجربه لازم و آگاهی به قوانین، می‌توانند به شما در یافتن خریداران یا فروشندگان مناسب کمک کنند. آنها توانایی شناسایی و جلوگیری از کلاهبرداری را دارند.
-
نظارت بر اقدامات دو طرف
آنها به صورت منصفانه، بر اقدامات دو طرف قرارداد نظارت کرده و از انجام صحیح قرارداد، انتقال مبالغ، صحت مالکیت ملک و غیره، مطمئن می‌شوند.
-
شناخت ملک مناسب و بررسی مطابقت ملک با مشخصات
مشاورین املاک اختیار بررسی ملک و تشخیص مطابقت مشخصات فیزیکی با جزئیات ذکر شده توسط فروشنده را دارند. بدین ترتیب می‌توانند به شما در زمینه خرید ملک مناسب و بدون ایراد کمک کنند. از این رو شما نهایت بهره‌وری را از سرمایه‌گذاری خود خواهید داشت.
اگر در حال برنامه‌ریزی معامله ملکی هستید، به یک مشاوره املاک جهت انجام صحیح قرارداد نیاز دارید. مسئولیت بنگاه املاک در معاملات باعث آسودگی خاطر افراد در انجام قرارداد می‌شود. با مراجعه به یک بنگاه خوب، می‌توانید تنها با پرداخت هزینه اندک اما به‌صرفه، از نابودی سرمایه خود جلوگیری کنید. خرید و فروش ملک یک اقدام مهم و آینده‌ساز برای هر فردی است. انجام آن به صورت غیرحرفه‌ای و ناشیانه، عواقب جبران‌ناپذیری به دنبال خواهد داشت. البته یافتن یک مشاور املاک مناسب و معتبر هم کار دشواری است. از این رو ما به شما خدمات حرفهای و تضمین شده خود را پیشنهاد می‌دهیم.
آکادمی شزوما اولین راهنمای سرمایه‌گذاری ملکی در ایران و خارج از کشور بوده و دارای مجوزهای رسمی می‌باشد. مجموعه ما از سال 1378 تا به کنون، فعالیت مستمر و حرفهای را با تکیه بر رضایت مشتریان داشته است. اگر سوالی دارید یا نیاز به دریافت مشاوره رایگان دارید با کارشناسان ما تماس بگیرید.
آموزش‌های زیر به شما کمک می‌کند!
