مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
کمیسیون ماده 100 شهرداری در املاک چیست؟
درصورتی‌که تاکنون اقدام به ساخت‌وساز و یا خرید و فروش ملک کرده باشید، بدون شک نام کمیسیون ماده 100 شهرداری در املاک به گوش شما خورده است. وظیفه کمیسیون ماده 100 شهرداری در حقیقت کنترل، پیشگیری و رسیدگی به تخلفات ساختمانی است. تخلفاتی که ممکن است در زمان ساخت و ساز رخ دهند، در این کمیسیون موردبررسی قرار خواهند گرفت.
به‌طورکلی به یک کمیسیون اداری که دارای شخصیت حقوقی مستقل است و به‌طور کامل از شهرداری مجزا است کمیسیون ماده 100 شهرداری نامیده می‌شود. این کمیسیون در اداره شهرداری‌ها مستقر است. تا پایان این مقاله با آکادمی شزوما همراه باشید تا هر آنچه که لازم است در این مورد به شما آموزش دهیم.
وظایف کمیسیون ماده 100 شهرداری در املاک چیست؟
درصورتی‌که شخصی در ساخت‌وساز از لحاظ ضوابط ایمنی و شهرسازی دچار تخلفات ساختمانی شود، شهرداری تنها می‌تواند مانع از ادامه ساخت‌وساز شود و حق تخریب یا گرفتن جریمه را نخواهد داشت. همچنین باید پرونده را به‌منظور رسیدگی به کمیسیون ماده 100 ارجاع دهد تا کمیسیون تصمیم بگیرد که با متخلف چگونه برخورد کند.
مفاد کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
احداث بنا بدون مجوز و پروانه
سازنده باید قبل از شروع عملیات ساخت‌وساز، از شهرداری پروانه و جواز ساخت بگیرد. در غیر این صورت شهرداری موضوع را به کمیسیون ماده 100 ارجاع خواهد داد. رأی می‌تواند تخریب و یا جریمه نقدی باشد.
احداث بنا خارج از پروانه یا مازاد بر آن
عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن پارکینگ
درصورتی‌که سازنده، پارکینگ را خلاف موارد ذکرشده در نقشه احداث نماید و یا ضوابط را رعایت نکند و یا پارکینگ احداث‌شده بلا استفاده باشد، دچار تخلف شده و کمیسیون ماده 100 می‌تواند او را جریمه کرده و یا پارکینگ را تخریب نماید.
تجاوز به معابر شهر
درصورتی‌که سازنده ملک را به نحوی ساخته باشد که دیوار بنا جلو آمده باشد و فضای پیاده‌رو را گرفته باشد، شهرداری می‌تواند مانع ادامه کار شده و سازنده را جریمه نماید.
عدم استحکام بنا
درصورتی‌که سازنده اقدام به ساخت و یا نوسازی بنایی نماید که استحکام لازم را نداشته باشد، طبق کمیسیون ماده 100 شهرداری، شهرداری قادر به ارائه رای تخریب ملک است.
عدم رعایت ضوابط فنی، بهداشتی و شهرسازی در احداث بنا
درصورتی‌که در روند ساخت‌وساز، اصول فنی رعایت نشود، بر اساس کمیسیون ماده 100 شهرداری، شهرداری قادر به تخریب ملک خواهد بود.
اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری
کمیسیون ماده 100 شهرداری از اعضای زیر تشکیل‌شده است:
- نماینده وزارت کشور که توسط وزیر یا فرماندار هر شهر انتخاب خواهد شد.
- دادگستری که توسط وزیر دادگستری انتخاب می‌شود.
- نماینده شورای اسلامی که توسط انجمن شورا انتخاب می‌شود.
- نماینده شهرداری، تنها حق بیان توضیحات را دارد و حق رای ندارد.
نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 100 شهرداری
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، از دو کمیسیون بدوی و تجدیدنظر تشکیل‌شده است. پرونده تخلفات ابتدا در کمیسیون بدوی مطرح خواهد شد. یکی از اعضای کمیسیون بدوی، نماینده شهرداری است که تنها حق بیان توضیحات را دارد.
سازنده متخلف می‌تواند لایحه کتبی بدهد و از خود دفاع نماید، تصمیمات گرفته‌شده در کمیسیون بدوی، در کمیسیون تجدیدنظر قابل‌اعتراض هستند. این اعتراض تا 10 روز باید در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شود. تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل‌اجراست.
نکات مهمی که قبل از مراجعه به کمیسیون ماده 100 شهرداری باید مورد توجه قرار گیرند
- اخطاریه ارسال‌شده و نوع تخلف انجام‌شده به‌طور دقیق باید مطالعه شود و دفاعیه در فرم کار ضمیمه شود.
- فرم دفاعیه تکمیل‌شده تا 10 روز پس از دریافت اخطاریه برای ثبت در دبیرخانه اداره کل ماده 100 ارائه شود.
- در زمان ارائه فرم دفاعیه، مالک و وکیل قانونی او باید به همراه کارت شناسایی و سند حضور داشته باشد.
- ارائه نکردن فرم تکمیل‌شده دفاعیه، پس از ابلاغ اخطاریه و اتمام مهلت، مانع از صدور رأی کمیسیون نمی‌شود.
- طبق تبصره 1 ماه قانون شهرداری، ابلاغ و اجرای آرای کمیسیون به عهده منطقه مربوطه است. ازاین‌رو شهرداری باید نتیجه رای را به مالک ابلاغ نماید.
تبصره‌های کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری
کمیسیون ماده 100 شهرداری دارای 11 تبصره است که در ادامه قصد داریم به‌طور مختصر به بررسی این تبصره‌ها بپردازیم.
تبصره 1:
درصورتی‌که مالک زمین یا ملک، در ساخت‌وساز اصول فنی را رعایت نکند، ملک را خلاف مشخصاتی که در پروانه درج‌شده بسازد یا بدون اخذ پروانه شروع با ساخت‌وساز نماید، شهرداری باید موضوع را به کمیسیون ارجاع دهد. کمیسیون وظیفه دارد در طول مدت مشخصی موضوع را مورد بررسی قرار داده و تصمیمات لازم را بگیرد. درصورتی‌که شهرداری مانع از ادامه ساخت‌وساز شود، باید حداکثر تا 10 روز موضوع را در کمیسیون مطرح نماید. شهرداری وظیفه دارد تصمیمات کمیسیون را به مالک ابلاغ نماید.
تبصره 2:
درصورتی‌که اضافات برخلاف مفاد پروانه ساختمانی در بخش مسکونی باشد و تخریب آن ضروری باشد، رای به جریمه از یک‌دوم ارزش معاملاتی تا 3 برابر برای هر مترمربع صادر خواهد شد. درصورتی‌که ذینفع جریمه را پرداخت نکند، شهرداری باید پرونده را به کمیسیون ارجاع داده و تقاضای تخریب را ارائه نماید و کمیسیون نیز رأی مذکور را صادر نماید.
تبصره 3:
برای اضافات تجاری خلاف مفاد پروانه ساختمانی از 2 برابر تا 4 برابر ارزش معاملاتی به ازای هر مترمربع، رای جریمه صادر خواهد شد. درصورتی‌که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری نماید شهرداری وظیفه دارد مجدد پروانه را به همان کمیسیون ارجاع داده و تقاضای صدور رأی تخریب نماید.
تبصره 4:
در رابطه با ساخت‌وساز بنایی که مجوز از شهرداری ندارد، اگر اصول فنی شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، کمیسیون می‌تواند با صدور رأی اخذ جریمه به ازای هر مترمربع بنای بدون مجوز، یک‌دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک‌پنجم ارزش سرقفلی ساختمان، اگر ساختمان ارزش دریافت سرقفلی را داشته باشد، هر یک که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. برای اضافه بنای زائد بر تراکم مجاز بر اساس مفاد تبصره‌های 2 و 3 عمل خواهد شد.
تبصره 5:
در رابطه با عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن، کمیسیون می‌تواند از یک برابر تا 2 برابر ارزش معاملاتی برای هر مترمربع جریمه نماید. (به متراژ 25 متر)
تبصره 6:
شهرداری وظیفه دارد در صورت تجاوز و پیش روی مالک به معابر عمومی، از ادامه کار جلوگیری کرده و پرونده را به کمیسیون ماده 100 شهرداری ارجاع نماید. در دیگر موارد تخلف ازجمله عدم استحکام بنا، عدم رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی در ساختمان رسیدگی به موضوع در صلاحیت کمیسیون‌های ماده 100 است.
تبصره 7:
مهندسان ناظر ساختمانی وظیفه‌دارند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آنان احداث می‌شود، از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه و نقشه‌ها و محاسبات فنی ضمیمه آن، به‌طور مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و محاسبات فنی را گواهی کنند.
هرگاه مهندس ناظر برخلاف واقع گواهی نماید و یا تخلف را به‌موقع به شهرداری اعلام نکند و موضوع منتهی به طرح در کمیسیون مندرج در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری و صدور رای بر جریمه یا تخریب ساختمان گردد، شهرداری وظیفه دارد مراتب را به‌نظام معماری و ساختمانی منعکس سازد. شورای انتظامی نظام مذکور وظیفه دارد مهندس ناظر را در صورت ثبوت تقصیر برابر قانون نظام معماری و ساختمانی حسب مورد با توجه به اهمیت موضوع به 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار و درصورتی‌که مجدد مرتکب خلاف شود که منجر به صدور رای تخریب به‌وسیله کمیسیون ماده 100 گردد، به حداکثر مجازات محکوم نماید. مراتب محکومیت از طرف شورای انتظامی نظام معماری و ساختمانی در پروانه اشتغال درج و در یک یا چند مورد از جراید کثیرالانتشار اعلام می‌گردد. در مواردی که شهرداری مکلف به جلوگیری از عملیات ساختمان است و دستور شهرداری اجرا نشود، می‌تواند با استفاده از مامورین اجرائیات خود و در صورت لزوم مامورین انتظامی برای متوقف ساختن عملیات ساختمانی اقدام نماید.
تبصره 8:
دفاتر اسناد رسمی باید گواهی پایان کار یا عدم خلاف برای ساختمان‌های ناتمام را ملاحظه و در سند قید نمایند.
تبصره 9:
ساختمان‌هایی که پروانه ساختمانی آن‌ها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است، مشمول تبصره یک کمیسیون ماده 100 شهرداری نخواهند شد.
تبصره 10:
در رابطه با آرای کمیسیون ماده 100 شهرداری، هرگاه شهرداری یا مالک یا قائم‌مقام او از تاریخ ابلاغ ظرف 10 روز نسبت به آن رای اعتراض نماید، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده 100 دیگری خواهد بود که اعضای آن غیر از افراد قبلی باشند. رای این کمیسیون قطعی خواهد بود.
تبصره 11:
آیین‌نامه ارزش معاملاتی ساختمان پس از تهیه توسط شهرداری و تصویب انجمن شهر در مورد اخذ جرائم قابل‌اجراست و این ارزش معاملاتی سالی یک‌بار قابل تجدیدنظر خواهد بود.
آرای کمیسیون ماده 100 شهرداری
اعضای کمیسیون ماده 100 شهرداری پس از ملاحظه محتویات پرونده یکی از تصمیمات ذیل را اتخاذ خواهند کرد که شامل موارد زیر هستند:
- درصورتی‌که بنای احداثی خلاف اصول شهرسازی، بافتی و بهداشتی و خلاف مشخصات مندرج در پروانه باشد به تقاضای شهرداری حکم به تخریب بنا صادر خواهد شد.
- در صورت تایید استحکام بنا و تشخیص رعایت اصول ایمنی و فنی از سوی مهندس ناظر و کارشناس رسمی می‌توان حکم تخریب را به جریمه تبدیل کرد.
اجرای مجازات کمیسیون ماده 100 شهرداری
اجرای مجازات پس از قطعی شدن رای کمیسیون بر عهده مالک و شهرداری است.
تجدیدنظر از آرای کمیسیون ماده 100 شهرداری
پس از صدور رأی، ظرف مدت 10 روز می‌توان نسبت به آن اعتراض نمود. بر اساس تبصره 10 ماده 100 قانون شهرداری، مالک و قائم‌مقام مالک، اشخاصی هستند که حق اعتراض به رای کمیسیون اولی را دارند. مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده 100 خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی هستند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند، رای این کمیسیون قطعی است.
اعتراض به رای کمیسیون ماده 100 در دیوان عدالت اداری
پرواضح است که اعتراض به رای کمیسیون بدوی، در کمیسیون تجدیدنظر مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و تصمیمات کمیسیون تجدیدنظر قطعی و قابل‌اجراست. بااین‌وجود، قانون‌گذار هنوز هم برای آنکه هیچ‌گونه حقی از هیچ‌کس ضایع نگردد یک مسیر دیگر را برای معترضین به رای کمیسیون تجدیدنظر، باز کرده است. این مسیر مراجعه به دیوان عدالت اداری و اعتراض به رای کمیسیون، به استناد ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری است.
مرجع صالح رسیدگی‌کننده به شکایت از آرا قطعی صادر شده از کمیسیون
حسب بند دوم ماده 10 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری، رسیدگی به اعتراض و شکایت از رای و تصمیم‌های قطعی شده هیئت‌های رسیدگی به تخلف‌های اداری و کمیسیون‌هایی از قبیل کمیسیون‌های مالیاتی، هیئت حل اختلاف کارگر و کارفرما، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری تنها از لحاظ نقض قوانین و مقررات یا معارض بودن با آن‌ها در صلاحیت دیوان عدالت اداری است و با استناد به تبصره دوم از ماده 16 قانون مذکور مهلتی که برای تقدیم دادخواست به این مرجع در نظر گرفته‌شده است، برای افرادی که داخل کشور هستند سه ماه و برای افرادی که مقیم کشورهای خارجی هستند، شش ماه در نظر گرفته‌شده است.
احتمال حذف کمیسیون ماده 100 شهرداری
اخیراً طرح اصلاح کمیسیون ماده 100 شهرداری در کمیته نظام فنی و اجرایی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نهایی شده است. این طرح به هیئت‌رئیسه مجلس ارسال و به‌زودی در صحن مجلس مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. مهمترین اثر این طرح، حذف کمیسیون‌های تبدیل تخلف به جریمه در کمیسیون ماه 100 شهرداری است. هدف آن بوده که اصلاً تخلفی رخ ندهد و برای هیچ‌کس این تخلف به‌صرفه نباشد. ازاین‌رو به‌محض ابلاغ این قانون در عمل کمیسیون ماده 100 وجود نخواهد داشت؛ یعنی شهرداری نمی‌تواند تخلفات ساختمانی را به مرجعی ببرند تا برای آن تصمیم گرفته شود.
با حذف این کمیسیون باید مراقب باشد تا از تخلفات، پیگیری و پیشگیری لازم به عمل آید. ازاین‌رو اگر شهرداری از این تخلفات جلوگیری نکند و این تخلفات روی دهد هیچ مرجعی برای رسیدگی وجود نخواهد داشت و آن ملک نیز برای همیشه ممنوع المعامله خواهد شد و دیگر قابل نقل‌وانتقال و اخذ پایان کار نخواهد بود.
تهیه‌کنندگان طرح عنوان می‌کنند در صورت قانونی شدن این طرح نمی‌توان در مورد ساختمان‌های دارای تخلف هیچ تصمیمی گرفت و پیش‌بینی می‌شود شرایط به نحوی باشد که هیچ سازنده و مالکی حاضر به تخلف شود تا بعد جریمه آن را پرداخت نماید.
افزایش قدرت شهرداری با تصویب و اجرای این طرح
در این طرح به شهرداری به‌منظور مقابله با تخلفات ساختمانی صورت گرفته قدرت لازم داده می‌شود؛ یعنی شهرداری به‌عنوان ضابط قضایی اجازه خواهد داشت در نقش ضابطین اعمال قانون لازم را داشته باشد. دادستان و نیروی انتظامی نیز باید همکاری لازم را داشته باشند. ازاین‌رو قدرت اجرایی شهرداری افزایش خواهد یافت و هر نوع ساخت‌وساز عمرانی و غیر عمرانی بدون مجوز و پروانه ممنوع خواهد بود و شهرداری می‌تواند از آن جلوگیری به عمل آورد.
امیدواریم که از مطالعه این مقاله لذت برده باشید، برای مشاهده دوره آموزش حرفه‌ای مشاور املاک کلیک کنید. در صورتی که نیاز به دریافت مشاوره دارید با کارشناسان شزوما تماس بگیرید.
