مقالات مالکین و سرمایه‌گذاران املاک، مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
مبایعه‌نامه املاک چیست؟
واژه‌ای که تقریباً تمامی افراد جامعه آن را در طول زندگی خود شنیده‌اند مبایعه‌نامه است. آنچه با شنیدن نام مبایعه‌نامه به ذهن خطور می‌کند مبایعه‌نامه املاک است و بدون شک یکی از دغدغه‌های ذهنی افراد این است که در تنظیم مبایعه‌نامه باید چه نکاتی را در نظر بگیرند تا اطمینان یابند برای آن‌ها در آینده هیچ مشکلی ایجاد نخواهد شد.
قبل از آنکه در رابطه با مبایعه‌نامه املاک نکاتی را به‌تفصیل بیان نماییم باید این نکته را به خاطر داشته باشید که از دیدگاه حقوقی مفهوم دقیق کلمه مبایعه‌نامه صحیح نیست زیرا مبایعه‌نامه در زبان عربی بر وزن مفاعله است و به معنای این است که شخص به‌صورت هم‌زمان هم خریدار است و هم فروشنده، درحالی‌که در قراردادهای مبایعه‌نامه که به‌صورت تیپ تهیه می‌شوند و عنوان آن مبایعه‌نامه است یک‌طرف فروشنده و طرف مقابل خریدار قرار دارد. ازاین‌رو عنوان درست این اسناد بیع نامه است به معنای سند بیع و در حقیقت واژه مبایعه‌نامه یک غلط مصطلح است. در حقیقت در عرف و عوام مبایعه‌نامه و بیع نامه به یک معناست اما از لحاظ علمی با یکدیگر تفاوت دارند.
مبایعه‌نامه از دو واژه مبایعه و نامه ایجاد شده است. مبایعه از ریشه بیع و به معنای فروش است. ازاین‌رو مبایعه‌نامه به معنای فروش نامه است. اینکه در تعریف مبایعه‌نامه آورده شده مال مورد معامله می‌تواند به این معنا باشد که مبایعه‌نامه تنها برای املاک مورداستفاده قرار نمی‌گیرد و برای خرید، فروش تمامی اموال مورد استفاده قرار می‌گیرد. به‌عنوان‌مثال برای خودرو، تلویزیون و سیمان از این واژه استفاده می‌شود.
نکته دیگر که در مبایعه‌نامه باید به آن اشاره کرد این است که دو طرف معامله باید تعهدات طرف مقابل را قبول نمایند. درصورتی‌که یکی از طرفین این تعهدات را بپذیرد، این سند دیگر مبایعه‌نامه محسوب نخواهد شد.
ویژگی‌های مبایعه‌نامه
در این بخش قصد داریم تا ویژگی‌های مبایعه‌نامه را مورد بررسی قرار دهیم:
- همان‌طور که از نام مبایعه‌نامه مشخص است این واژه به مبایعه و قرارداد خرید و فروش و یا همان عقد بیع اختصاص دارد.
- ویژگی دیگر مبایعه‌نامه این است که مبایعه‌نامه به املاک اختصاص ندارد بلکه برای قرارداد خرید و فروش تمامی اموال منقول و غیرمنقول می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد.
- مبایعه‌نامه در حقیقت یک سند عادی است و اعتبار سند رسمی را ندارد.
- هرچند مبایعه‌نامه، سند رسمی محسوب نمی‌شود اما از آنجا که اصولاً یک عقد لازم است هیچ‌یک از طرفین حق نخواهد داشت به‌صورت یک‌طرفه آن را به هم زده و یا فسخ نماید و به این بهانه از انجام تعهدات خود در مبایعه‌نامه و به‌ویژه تنظیم سند رسمی در تاریخ تعیین‌شده خودداری کند.
- ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات مذکور در مبایعه‌نامه آن است که طرف مقابل می‌تواند الزام به انجام تعهد طرف متخلف را از دادگاه خواسته و علاوه بر اقدام به دریافت خسارت تأخیر تأدیه، در مواردی برای فسخ مبایعه‌نامه نیز اقدام کند.
انواع مبایعه‌نامه املاک
بر اساس اعتبار مبایعه‌نامه دو نوع عادی و رسمی نوشته می‌شود. مبایعه‌نامه‌های نوشته‌شده بین خریدار و فروشنده در دسته مبایعه‌نامه املاک عادی قرار می‌گیرند. مبایعه‌نامه‌ای که در دفاتر اسناد رسمی، اداره‌های ثبت‌اسناد توسط مأموران دولت یا رأی دادگاه تنظیم می‌شوند مجموعه‌ای از مبایعه‌نامه‌های رسمی هستند.
نحوه نوشتن مبایعه‌نامه املاک
یکی از مهمترین بخش‌های مبایعه‌نامه املاک قسمت اول و بالای صفحه است که باید مشخصات خریدار و فروشنده در آن ذکر شوند. برای پر کردن این بخش به‌دقت بالا، مطالعه کارت ملی و شناسنامه طرفین قرارداد نیاز خواهید داشت. برای ممانعت از بروز مشکل، اطلاعات وارد شده را باید چندین بار مورد بررسی قرار دهید.
بند بعدی مبایعه‌نامه به موضوع قرارداد مربوط است. کاربری ملک، متراژ ملک، مشخصات ثبتی پلاک، نوع اسکلت ساختمان، سال ساخت ملک، سیستم گرمایشی و سرمایشی، میزان سهم خرید شده از ملک، تعداد کل واحدهای ساختمان و مشخصات سند را باید به‌طور واضح در این بخش وارد نمایید. به خاطر داشته باشید که در این مرحله، آدرس دقیق ملک مورد معامله نظیر پلاک، طبقه و واحد را بررسی کنید. توجه به کد رهگیری مهمترین اقدام شما در این مرحله خواهد بود. برای دریافت آن از مالک و فروشنده درخواست نمایید.
در بند بعد، باید مبلغ و نحوه پرداخت آن توسط خریدار ذکر گردد و قبل از امضای مبایعه‌نامه طرفین باید سر قیمت نهایی به توافق کامل رسیده باشند، ازاین‌رو میزان مبلغ پرداختی و نوع پرداخت را حتماً در مبایعه‌نامه املاک خود بنویسید. ممکن است خریدار کل مبلغ تعیین‌شده را در قالب چند چک به فروشنده بدهد.
مقررات نوشتن مبایعه‌نامه
درصورتی‌که قرارداد به‌صورت کاربنی باشد، امضا باید روی هر سه نسخه قرارداد اصل باشد و هر نسخه کاملاً مجزا به دست افراد مرتبط امضا شود. ازاین‌رو اگر قرارداد شامل چند نسخه است همه برگ‌ها را امضا کرده و تنها به امضای برگه آخر اکتفا نکنید. البته اگر مبایعه‌نامه املاک از قبل در سامانه کد رهگیری املاک ثبت‌شده باشد دیگر نیازی به امضای تمامی صفحات نخواهید داشت. به خاطر داشته باشید که تمامی امضاها باید در حضور دیگران انجام گیرند، در غیر این صورت هیچ ارزشی نخواهند داشت. علاوه بر امضا حتماً باید اثر انگشت نیز در اسناد ثبت شود. همواره توصیه می‌شود پس از امضای قرارداد، نسخه متعلق به خود را از مشاور املاک دریافت نماید و هرگز سه نسخه را در اختیار مشاور املاک قرار ندهید.
پس از امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند رسمی، بهتر است اصل سند به‌عنوان امانت نزد مشاور املاک بماند تا هر احتمال سوءاستفاده از سمت مالک به حداقل برسد. در مقابل مشاور املاک به ازای نگهداری سند ملزوم به ارائه رسید خواهد بود. علاوه بر این لازم است طرفین از مدرک شناسایی و اسناد ملک کپی تهیه و به یکدیگر ارائه دهند. اگر چک به دست شخصی غیر از خریدار صادر شود، پشت همان چک باید به امضای خریدار برسد. درصورتی‌که شخص غیر مالک از حق انتفاع رقبی یا عمری نسبت به ملک مورد معامله برخوردار باشد، باید به‌منظور تایید انتقال حقوق خود به خریدار، قرارداد را امضا نماید.
درنهایت اگر فروشنده سواد کافی نداشته باشد می‌تواند از نزدیکان خود برای امضای قرارداد تقاضای کمک نماید تا از ادعاهای احتمالی در آینده جلوگیری به عمل آید.
نحوه تنظیم مبایعه‌نامه
فروشنده
نگرانی عمده فروشنده معمولاً برای این است که آیا کل قیمت خویش را دریافت می‌نماید. ازاین‌رو فروشنده باید سعی کند قبل از تاریخ دفترخانه حداقل سه‌چهارم قیمت را از خریدار دریافت نماید که این مبلغ می‌تواند در قالب چند فقره چک پرداخت شود و البته باید دقت شود آنچه از ثمن باقیمانده در دفترخانه زمان تنظیم سند رسمی از خریدار دریافت شود زیرا که پس از تنظیم سند رسمی ممکن است با بدقولی‌های خریدار مواجه شود.
همچنین زمانی که پرداخت ثمن به فروشنده طی چند فقره چک صورت گیرد می‌توان در مبایعه‌نامه ذکر کرد که اگر هرکدام از چک‌ها برگشت بخورد، فروشنده حق فسخ معامله را خواهد داشت. در ضمن باید مشخصات چک یا سفته که بابت ثمن پرداخت می‌شود در مبایعه‌نامه ذکر شود.
خریدار
باید از فروشنده بابت ملک تضمیناتی دریافت نماید تا مطمئن شود فروشنده برای تنظیم سند رسمی در موعد مقرر به دفترخانه مراجعه می‌نماید به این دلیل برای ضمانت اجرا حضور فروشنده در دفترخانه در موعد معین معمولاً وجه التزام در بیع نامه مقرر می‌شود که اگر در تاریخ مقرر فروشنده در دفترخانه حاضر نشد فلان مقدار وجه التزام باید پرداخت شود. نکته‌ای که باید به آن توجه شود این است که شخص خریدار یا فروشنده زمانی که برای حضور در دفترخانه جهت تنظیم سند برای یکدیگر ضمانت اجرا تعیین می‌کنند برای اینکه بتوانند از این ضمانت اجرا استفاده کنند باید خود به تعهد خویش در تاریخ مقرر عمل کنند ازاین‌رو اگر خریدار برای فروشنده وجه التزام به‌اندازه یک‌دهم مبلغ ثمن برای حضور در دفترخانه در تاریخ معین جهت تنظیم سند رسمی تعیین کند باید خودش در آن تاریخ با میزان مبلغی که قرار است در آن روز به فروشنده منتقل شود در دفترخانه حاضر شود و این حضور و انجام تعهد خود را ثبت نماید.
همچنین خریدار برای اینکه فروشنده ملک دیگری را به وی منتقل نکند بهتر است در بیع نامه این شرایط را قید کند که در صورت مستحق للغیر درآمدن ملک حق فسخ خواهد داشت.
بخش‌های مختلف مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه یا قولنامه شامل بخش‌های مختلف است که آشنایی با هر یک کمکی بزرگ برای طرفین قرارداد محسوب می‌شود تا با آگاهی بیشتر وارد فرآیند خرید و فروش شده و در آینده به ضرر و پشیمانی دچار نشود. در کل موضوع مبایعه‌نامه در راستای خرید و فروش املاک به‌کاربرده می‌شود اما نمی‌توان گفت تنها به ملک مرتبط است زیرا می‌توان هر مال قابل‌مبادله‌ای را با کمک آن معامله کرد.
همان‌طور که می‌دانید مبایعه‌نامه شبیه به هر قرارداد رسمی دیگری باید مکتوب شود. پس از توافق طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده، جهت خرید و فروش املاک سندی با عنوان مبایعه‌نامه یا بیع نامه می‌نویسند.
در این مسیر نکاتی وجود دارند که رعایت آن‌ها از بروز مشکلات جدی جلوگیری می‌کند. توصیه‌شده پیش از تنظیم کردن سند رسمی، توافق‌های لازم بین خریدار و فروشنده صورت گیرد. به‌عنوان‌مثال رایج است که فروشنده پیش از خرید و انتقال سند، بخش زیادی از مبلغ اخذ شده را از خریداری دریافت نماید. سپس باقیمانده آن را به‌صورت چک معتبر و قابل‌اعتماد درخواست نماید. اگر قبل از تنظیم سند رسمی، چنین توافقاتی به نحو احسنت برقرار نشود و فروشنده بخش عمده‌ای مبلغ را از خریدار نگیرد، امکان دارد مشکلاتی پس از به نام زدن ملک و انتقال سند ایجاد شود.
پس تمام آگاهی و دقت خود را جمع کنید که با چنین وضعیتی مواجه نشوید؛ زیرا درنهایت کاری جز حسرت و پشیمانی نخواهید داشت. ناگفته نماید که طرفین می‌توانند شرایطی خاص برای نوشتن مبایعه‌نامه ذکر کنند. به‌عنوان‌مثال اگر خریدار چک‌های خود را پرداخت نکند، فروشنده دیگر تعهدی برای خرید نداشته و معامله به‌صورت خودکار و بدون هیچ اقدامی فسخ خواهد شد. جهت آسودگی خاطر و اطمینان یافتن از این اقدام، پیشنهاد می‌شود مشخصات چک و یا سفته به‌طور کامل در متن مبایعه‌نامه ذکر شود.
تفاوت مبایعه‌نامه و سند
گاهی اوقات افراد در تمایز بین مبایعه‌نامه و سند دچار مشکل می‌شوند. مبایعه‌نامه سندی عادی است که به‌واسطه آن خریدار و فروشنده در رابطه با مال یا ملک مورد معامله باهم به توافق می‌رسند. در ادامه فرآیند، طرفین زمان و مکان تحویل مال، مبلغ دریافتی و نحوه تحویل آن را در مبایعه‌نامه ذکر می‌کنند. درحالی‌که سند رسمی حتماً باید به دست مأموران رسمی تنظیم شود. به‌عنوان‌مثال شناسنامه به‌عنوان سند رسمی شناخته می‌شود در دفترخانه املاک و اسناد تنظیم‌شده باشد.
پس می‌توان نتیجه گرفت اسنادی که در دفترخانه توسط مأموران و در حضور شاهدان تنظیم می‌شود با عنوان سند رسمی در نظر گرفته خواهد شد. یکی از تفاوت‌های بارز بین سند رسمی با عادی یا همان مبایعه‌نامه این است که سند رسمی در مقابل تمام افراد قابل استناد است اما سند عادی تنها بین افرادی که این قرارداد را منعقد کرده‌اند به رسمی شناخته می‌شود.
اجزای مبایعه‌نامه املاک
تفاوتی ندارد قصد امضای مبایعه‌نامه املاک، خودرو یا هد مال دیگری را داشته باشید، مهم این است که دقت کنید باید تمام موارد در قرارداد قید شده باشد. اجزای اصلی و مهم مبایعه‌نامه شامل موارد زیر هستند:
- مشخصات خریدار و فروشنده
- موضوع معامله
- جزئیات مورد معامله
- قیمت مورد توافق
- شرایط انتقال مدارک و اسناد
- شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
- شرایط و آثار قرارداد
- تعهدات طرفین
- شروط ضمن عقد
- جرائم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
- امضای طرفین، 2 شاهد و مسئول معاملات
مراحل امضای مبایعه‌نامه
شرایط و جزئیات مبایعه‌نامه ممکن است متفاوت باشد. به‌طورمعمول اکثر موارد در حوزه ملک و خودرو اتفاق می‌افتد. از این رو برای خرید و فروش ملک و یا خودرو، پس از اینکه طرفین قرارداد توافق کامل کردند و تمام جزئیات مشخص شد، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت کرده و منتظر تاییدیه می‌ماند.
پس از ثبت در سامانه و در صورت تایید آن برای فروشنده و خریدار پیامک حاوی کد رهگیری ارسال خواهد شد. کد رهگیری یک کد 13 رقمی است که با استعلام آن در سامانه می‌توان جزئیات بیشتری از ملک را مشاهده کرد.
درنهایت متن ارسال‌شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه خواهد رسید که باید سه نسخه از آن چاپ‌شده و به امضا برسد. نکته مهم این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه‌های چاپ‌شده دارای کد رهگیری 13 رقمی و هولوگرام مخصوص هستند.
نکته مهم این است که پیش از امضا حتماً مبایعه‌نامه را کامل بخوانید تا تمام جزئیات توافق شده به‌درستی در آن درج‌شده باشد. پس از امضای نهایی هم یک نسخه از آن را دریافت خواهید کرد.
نکات مهم در مبایعه‌نامه مسکن
با توجه به نکاتی که ذکر شد، تنظیم مبایعه‌نامه اهمیت بسیار زیادی دارد. این کار نه‌تنها باید از سوی افراد متخصص انجام گیرد بلکه طرفین هم باید از حقوق و تعهدات خود باخبر باشند. در ادامه به مهمترین نکات برای نوشتن و امضای مبایعه‌نامه اشاره می‌شود:
- بر اساس مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
- بهتر است با چند سوال بیشتر با یکدیگر آشنا شوید تا نیت از خریدوفروش مشخص شود. این کار حداقل کمک می‌کند، اسیر کلاهبرداران نشوید.
- شرایط پرداخت را به‌صورت کامل مشخص نمایید. اگر به‌عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتماً جزئیات آن را به‌طور دقیق در مبایعه‌نامه ذکر کنید. ضمن اینکه چک‌ها را باید استعلام نمایید.
- حتماً هر قراردادی را پیش از امضا به‌صورت کامل بخوانید. مبایعه‌نامه هم از این قاعده مستثنا نیست و باید روی همه مفاد آن توجیه شوید.
- چه به‌عنوان فروشنده و چه به‌عنوان خریدار، حواستان باشد جرائم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل به‌طور کامل در مبایعه‌نامه درج شود.
- درصورتی‌که ملک وام‌دار می‌خرید، دقت نمایید که تمامی شرایط وام، اقساط و نحوه تسویه و انتقال آن‌ها به‌درستی ذکر شود.
شرایط فسخ مبایعه‌نامه
نخستین شرط فسخ قرارداد که در ماده 219 نیز به آن اشاره‌شده این است، عقودی که بر طبق قانون واقع‌شده بین طرفین عقد و قائم‌مقام آن‌ها لازم‌الاجرا و صحیح است، مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. پس می‌توان نتیجه گرفت که نخستین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است. در مبایعه‌نامه تمامی جزئیات به‌صورت دقیق درج می‌شود، بنابراین با رعایت نشدن آن‌ها، مشخص شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی از جمله مهمترین شرایط فسخ هستند. البته معمولاً در مبایعه‌نامه شرایط فسخ نیز درج می‌شود.
فرم خام مبایعه‌نامه املاک
ما در اینجا نمونه خام فرم مبایعه‌نامه را برای شما آورده‌ایم. در ادامه به بررسی مختصر بندهای مبایعه‌نامه املاک خواهیم پرداخت.
ماده 1: مشخصات طرفین قرارداد در مبایعه‌نامه املاک:
فروشنده / فروشندگان ………………. فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………… ساکن …………………………………. تلفن ………………………………………. نوع سمت (مالک/وکیل/ و یا دارنده …. سهم‌الارث)
خریدار / خریداران ………………. فرزند ………… به شماره شناسنامه …………. کد ملی …………… صادره از ……………. متولد …………… ساکن …………………………………. تلفن………………………. (مالک /وکیل)
در این بخش باید مشخصات کامل فروشنده و خریدار با قید کد ملی و شماره شناسنامه آن‌ها وارد شود. بنا بر احتیاط توصیه می‌شود قبل از تنظیم مبایعه‌نامه طرفین نسبت به احراز هویت یکدیگر به‌طور کامل اقدام نمایند.
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال ……………………. دانگ از …………. دانک از پلاك ثبتی شماره ………………. فرعی از………………. اصلی ……………قطعه ………………………… واقـع در بخش……………………… حوزه ثبتی…………………………. به مساحت……………… مترمربع داراي سند مالکیت به شماره‌سریال ………………صفحه………………. دفتر ………………… بانضمام …………دانــــــگ …………………. پارکینگ شماره ………………………… فرعی و …………………دانگ انبار شماره ……………… فرعی از………………. اصلی……………….
که طبق سند شماره………………… دفتر اسناد رسمی ………………. داراي حق اشتراك آب/برق/گاز /اختصاصی /اشتراکی/شوفاژ/کولر/تلفن به نشانی…………………………………………………………………………………………………………………………
در این بخش مشخصات کامل ملک مورد معامله از قبیل نوع آن، مشخصات پلاک ثبتی، متراژ، مشخصات اصلی سند شامل سند، دفتر و مشترکات آب، برق، گاز و تلفن، سال ساخت و نوع اسکلت، شخصی و یا اوقافی بودن ملک، گرمایش و سرمایش باید درج شوند. مهمترین بخش از این بند که حتماً باید مورد بررسی قرار گیرد آدرس دقیق و صحت کد رهگیری است.
ماده 3: ثمن معامله (قیمت مورد معامله) در مبایعه‌نامه املاک:
مبلغ……… ریال معادل …………. تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوي خریدار/خریداران پرداخت می‌گردد 1-3 مبلغ…………ریال معادل …………تومان نقداً به‌موجب چک شماره ……………. عهده بانک …………مورخ……………………فی‌المجلس از ناحیه خریدار/خریداران به فروشنده به‌عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده/فروشندگان با امضاء این مبایعه‌نامه، اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده‌اند.
2-3 بقیه ثمن معامله که مبلغ ……………. ریال……………. معادل ………………تومان ………………. است توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد:
مبلغ …………………… در زمان تحویل ملک به فروشنده یا فروشندگان پرداخت می‌گردد.
و الباقی ثمن معامله که مبلغ …………… ریال است به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال در دفترخانه شماره …………………واقع در…………………………………………………………………………………به فروشنده پرداخت می‌گردد تبصره 1: عدم وصول هر یک از چک‌ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند این مبایعه‌نامه از سوي فروشنده/فروشندگان تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد.
در این بخش قیمتی که برای مورد معامله توافق شده است و همچنین نحوه پرداخت آن از قبیل اقساط و یا نقد و وسیله پرداخت از قبیل چک یا سفته باید ذکر شود.
ماده 4: شرایط تسلیم مورد معامله در مبایعه‌نامه املاک
1-4 فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ………………. با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسلیم خریدار کند.
2-4 درصورتی‌که مشخص شود معامله به جهت قوه قاهره قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه‌نامه باشد عقد باطـل اسـت و فروشنده وظیفه دارد ثمن دریافتی و خسارات وارده را به خریدار بازگرداند.
4-3 درصورتی‌که معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عملیات اجرائی دادگستري و یا اجراي اسناد رسمی مستحق للغیر و غصبی بودن قانونـاً قابل‌انتقال به خریدار نبوده فروشنده وظیفه دارد علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل ………………. ریال به‌عنوان خسارت به خریدار بپردازد.
4-4 تمامی هزینه‌های ناشی از تسلیم مورد معامله بر عهده فروشنده است، مگر اینکه به‌صورت دیگری توافق شده باشد.
شرایط مربوط به تنظیم سند شامل 5 ماده به‌قرار زیر است:
- تاریخ حضور در دفترخانه که طرفین در همان تاریخ موظف به حضور جهت تنظیم سند هستند.
- این بند در خصوص مواردی است که سند در رهن بانک باشد و فروشنده را موظف به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می‌کند.
- هر یک از طرفین در صورت عدم حضور طرف مقابل می‌تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهینامه عدم حضور دریافت کنند. گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه‌نامه صادر خواهد شد.
- عدم ارائه مدارک موردنیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب مالیات و مفاصا حساب شهرداری و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایان کار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل خواهد گردید.
- تاریخ انعقاد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه است.
ماده 5: شرایط مربوط به تنظیم سند:
1-5 طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند طبق قرارداد در تاریخ………… در دفتر اسناد رسمی شماره ………… به نشانی: ………………………………………………………………………………………………………… حاضر شوند و با انجام تمامی تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه‌نامه نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نمایند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد.
در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم سند، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده است.
2-5 عدم ارائه مستندات و مدارك لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور است.
این بند شامل دو مورد است:
ü تاریخ تحویل ملک به‌صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات که در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده وظیفه دارد خسارت قید شده در بند 5 ماده 6 مبایعه‌نامه املاک را پرداخت نماید.
ü درصورتی‌که ملک خریداری‌شده به هر علت غیرقابل‌انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر برگرداندن مبلغ پرداختی خریدار، باید مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار پرداخت نماید.
ماده 6: آثار قرارداد مبایعه‌نامه املاک:
1-6 این قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دلیل به‌غیراز خریدار منع می‌کند.
در صورت تخلف و انتقال به غیر، خریدار درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوي ابطال به‌طرفین فروشنده و منتقل الیه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد.
درصورتی‌که الزام ممکن نباشد خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده وظیفه دارد تمامی هزینه‌هایی که خریدار متقبل شده بپردازد و معادل ……………. ریال به‌عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نماید.
2-6 فروشنده متعهد است قبلاً و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی تمامی مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبیل مفاصا حساب شهرداري مالیاتی و غیره را اخذ نماید.
3-6 فروشنده وظیفه دارد تمامی بدهی‌های احتمالی در خصوص توابع، اعیان، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی تسویه نماید.
4-6 هزینه‌های نقل‌وانتقال اعم از دارایی، شهرداري و غیره، به عهده فروشنده است و هزینه حق الثبت و حق التحریر بر عهده ………………………است.
5-6 قیمت توافق شده براي معامله در بند …… ماده ………به‌هیچ‌عنوان و به جهت نوسان قیمت مورد معامله قابل‌تغییر نیست و از این حیث حق و ادعایی براي فروشنده یا خریدار متصور نیست.
6-6 درصورتی‌که عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ……… ریال به‌عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به‌طرف مقابل پرداخت نماید و درصورتی‌که ممتنع خریدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تاخیر مبلغ …………عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید.
ماده 7 مبایعه‌نامه املاک:
حق‌الزحمه مشاوره املاک طبق وجه رایج مبلغ ………… ریال معادل ………… تومان است که بر عهده‌ی طرفین است.
ماده 8 مبایعه‌نامه املاک:
این قرارداد در تاریخ ………………در دفتر مشاور املاك …………………. به نشانی ……………………………
در سه نسخه بین طرفین تنظیم و امضاء و مبادله گردید.
مشاور املاك وظیفه دارد علاوه بر مهر زدن نسخه‌های قرارداد با مهر مخصوص دفتر املاک، نسخه اول و دوم را تسلیم خریدار و فروشنده نماید و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی کند و هر سه نسخه داراي اعتبار یکسان هستند که با تنظیم سند رسمی از درجه اعتبار ساقط می‌شوند.
- نام خریدار و امضاء
- نام فروشنده و امضاء
- نام شهود و امضاء
- نام مشاور املاک و امضاء
- نمونه تکمیل‌شده مبایعه‌نامه املاک را شما می‌توانید در سایت شزوما مشاهده نمایید.
به‌منظور جلوگیری از ضرر و زیان و نوسانات قیمتی و افت ارزش پول پرداختی می‌توان مفاد زیر را در مبایعه‌نامه ذکر کرد:
درصورتی‌که خریدار در تاریخ مندرج در مبایعه‌نامه قیمت تعیین‌شده را پرداخت نکند فروشنده قادر است با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه قیمت قرارداد را بدهد که می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت در صورت توافق بر آن نیز علاوه بر خسارت دادرسی، هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مطالبه نماید.
فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کرده به این صورت که تا پرداخت نشدن قیمت معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع خودداری نماید.
در صورت انعقاد قرارداد بیع که خریدار هیچ مبلغی از قیمت آن را پرداخت نکرده باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می‌تواند پس از 3 روز از زمان انعقاد قرارداد با شرایط توافق شده قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.
اگر در قرارداد بخشی از قیمت معامله پرداخت‌شده باشد و یا چک داده‌شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین‌شده باشد با تاخیر در پرداخت قیمت، فروشنده حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت و مجبور است که تنها برای دریافت قیمت معامله اقدام به اقامه دعوی نماید.
اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت قیمت و یا به‌عنوان‌مثال عدم وصول هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ نماید و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.
اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر قیمت توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت قیمت، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی قیمت معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و برخی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رأی نخواهد داد.
امیدواریم که از مطالعه این مقاله لذت برده باشید، پیشنهاد می‌کنیم مقاله‌های کمیسیون ماده 100 شهرداری در املاک و بهترین زمان برای خرید ملک را نیز مطالعه نمایید.
باسلام ودرود فراوان خدمت استاد گرانقدر .مطالب مندرج دراین بخش از نظر بنده خیلی عالی به درد بخور و خیلی کارگشا وشفاف بیان شده بود .بنده تمایل دارم تمام اطلاعات بروز مربوط به مشاوره املاک وفروش و ساخت وساز را کسب تا مدیر اگاه وکار ازموده باشم . با ارزوی موفقیت وسربلندی برای شما و همکارانتان