مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
آموزش کامل فایل یابی املاک
در کشور ما، یکی از پرطرفدارترین شغل‌ها، شغل مشاوره املاک است. در واقع، شما در سطح شهر تعداد زیادی از افراد را مشاهده می‌کنید که به این کار مشغول هستند؛ اما تنها تعداد کمی از آن‌ها در این کار موفق‌اند و به درآمدهای بسیار بالایی می‌رسند. اصلی‌ترین دلیل برای موفقیت در کار مشاور املاک، داشتن دانش و تجربه است. یکی از دستاوردهایی که یک مشاور املاک با استفاده از دانش و تجربه خود به دست می‌آورد، فایل‌های املاک است. در واقع، این فایل‌ها، اصلی‌ترین و تنها دارایی یک مشاور املاک است. به دلیل این که این کار در زمینه املاک بسیار مهم است؛ تصمیم گرفته‌ایم فایل یابی املاک را به طور کامل بررسی کرده و به آموزش جامع آن بپردازیم. پس در ادامه با ما همراه باشید.
مفهوم فایل یابی املاک چیست؟
قبل از هر چیزی لازم است با مفهوم کلی فایل یابی املاک آشنا شوید. فایل‌های املاک در واقع همان املاک قابل فروش هستند. اطلاعات کامل یک ملک نظیر متراژ، آدرس، قیمت و… همگی یک فایل را ایجاد می‌کنند. شاید پیش خود فکر کنید که با نشستن در مغازه، توسط مراجعه افراد مختلف می‌توانید فایل‌های املاکی گوناگون را جمع آوری کنید. اما حقیقت ماجرا این قدر هم آسان نیست.
اگر شما تنها در مغازه خود بنشینید و منتظر مراجعه کننده برای فروش ملک باشید؛ اولاً تعداد کمی از افراد به شما مراجعه خواهند کرد، ثانیاً افرادی هم که به شما فایل می‌دهند، همین اطلاعات را به املاکی‌های دیگر نیز ارائه می‌دهند؛ در نتیجه رقیب شما برای پیدا کردن مشتری برای فروش بیشتر می‌شود.
قصد نداریم فایل‌هایی را که مراجعه کنندگان به املاکی‌ها ارائه می‌دهند بی ارزش بشماریم. اما یک مشاور املاکی حرفه‌ای در کنار استفاده از اطلاعاتی که خود مشتری برای او ارائه می‌دهد، به دنبال فایل یابی است؛ یعنی ملک‌های مختلف را بررسی می‌کند، با صاحب ملک‌ها صحبت می‌کند و درصدد فروش ملک آن‌ها است تا با این کار سودی به جیب بزند. هر چقدر یک مشاور املاکی در فایل یابی املاک حرفه‌ای باشد، زمین‌های بیش‌تری برای فروش عایدش می‌شود و هر چقدر ملک برای فروش بیشتر شود، سود بیش‌تری از آن کسب می‌کند.
اگر قصد دارید شغل مشاور املاکی را شروع کنید یا در حال فعالیت در این حوزه هستید و با جزئیات فایل یابی املاک آشنا نیستید، هیچ مشکلی ندارد؛ چرا که ما در این مقاله ریز تا درشت این کار را برای شما توضیح خواهیم داد.
اهمیت فایل یابی املاک
اگر پس از آشنایی کلی با این موضوع می‌خواهید از میزان اهمیت آن باخبر شوید، باید بدانید که فایل یابی املاک یک کار بسیار مهم است؛ حتی می‌توان گفت برای هر مشاور املاکی انجام این کار ضرورت دارد. با این که فایل یابی، یک کار بسیار مهم است؛ اما اهمیت آن زمانی بیشتر می‌شود که بازار خرید و فروش ملک در رکود باشد. در واقع در دوره رونق، تعداد فروشنده‌ها و خریداران زیاد است از این رو هر مشاور املاکی تعداد زیادی مشتری دارد که به آن‌ها خدمات ارائه دهد. اما در هنگام رکورد، این تعداد بسیار کاهش می‌یابد.
شاید با خود فکر کنید که مشاور املاک می‌تواند در دوران رونق بازار کار کند و وقتی بازار به رکود پیش رفت تنها حجم کاری‌اش کمتر می‌شود؛ اما حقیقت آن است که در بازار کنونی خرید و فروش ملک در ایران، دوران رونق کوتاه مدت است. پس یادگیری فایل یابی املاک یک کار ضروری است.
هنگامی که بازار به رکود برود، شما به عنوان یک مشاور املاک ممکن است روزهای بسیار سخت و بی پولی را سپری کنید. پس اگر می‌خواهید از وقوع این اتفاق پیشگیری کنید بایستی فایل یابی را به خوبی یاد بگیرید. البته توجه داشته باشید که فایل یابی املاک بایستی به طور اصولی به شما یاد داده شود تا ثمر بخش باشد. پس صرفاً به یادگیری سطحی آن اکتفا نکنید و سعی کنید تمام آنچه را که به شما گفته خواهد شد به خوبی یاد بگیرید.
ویژگی‌های یک فایل املاک مناسب
یک فایل املاک مناسب باید ویژگی‌های مختلفی داشته باشد تا بتوان از آن به طور مؤثر استفاده کرد. اگر یک فایل املاک دارای ویژگی‌های زیر باشد، حتی در دوران رکود هم می‌توانید به خوبی به تجارت خود بپردازید.
- دسترسی مناسب
- خوش نقشه بودن
- مشاعات خوب
- نورگیر مناسب
- امکانات مناسب
- برخورداری از پارکینگ
- قیمت منطقی
- شخصی بودن فایل برای مشاور املاک
اگر یک فایل املاک دارای ویژگی‌های گفته شده باشد، مشاور املاک به راحتی می‌تواند به فروش آن اقدام کند. به دلیل اهمیت فایل یابی املاک و در راستای آموزش این کار برای شما، هر کدام از این ویژگی‌ها را به طور جداگانه مورد بررسی قرار داده‌ایم.
داشتن دسترسی مناسب
یکی از موثرترین عوامل که هر شخصی در هنگام خرید خانه مد نظر قرار می‌دهد، دسترسی آن است. منظور از دسترسی مناسب؛ یعنی ملک در جاهای پرتی نباشد و از طریق خیابان‌های اصلی بتوان به آن رفت و آمد کرد. از آن گذشته به مراکز مهم نظیر بیمارستان، مراکز خرید و تفریحی، آتش نشانی و… نزدیک باشد. از آن گذشته ویژگی‌هایی نظیر: عریض بودن کوچه، دسترسی به معابر و گذرگاه‌ها و… نیز جز دسترسی مناسب برای یک ملک به حساب می‌آیند.
نقشه ملک
منظور از نقشه ملک، طرح داخلی آن است. بی شک هیچ کسی دوست ندارد ملکی را خریداری کند که با یک طرح نامناسب ساخته شده است. به‌عنوان مثال فکر کنید در یک خانه، آشپزخانه و سرویس بهداشتی در کنار هم قرار گرفته باشند، بی شک تأثیر بسیار منفی در دید خریداران ایجاد خواهد شد.
پس ملک‌هایی که از یک نقشه و پلن مناسب برخوردار هستند، شانس بالاتری را برای فروش دارند و مشاور املاک بایستی در هنگام فایل یابی املاک به این موضوع توجه ویژه‌ای داشته باشد.
تأثیر برخورداری از مشاعات مناسب
اگر هر خانه‌ای که دارای راه‌پله‌های باریک، آسیب دیدگی مشاعات، رها شدن وسایل مختلف در پیلوت، مناسب نبودن نمای ساختمان و… باشد در نگاه اول، دل مشتری و خریدار را می‌زند و ممکن است او را از خرید خانه منصرف کند. پس حتماً لازم است تا مشاور املاک به دنبال فایل‌هایی برود که این معایب را نداشته باشند.
برخورداری از نورگیر مناسب
برخورداری از نورگیر مناسب یکی از مهمترین ویژگی‌هایی است که مشتریان در هنگام خرید خانه به آن توجه می‌کنند. پس در فایل یابی املاک به دنبال خانه‌هایی باشید که از نورگیر مناسبی برخوردارند. این ویژگی باعث افزایش شانس فروش ملک می‌شود و شما می‌توانید سود مناسبی از این معامله داشته باشید.
امکانات مناسب ملک
امکانات و ویژگی‌های یک ملک، تأثیر بسزایی را در خرید ملک دارد؛ از این رو، یکی دیگر از مهمترین ویژگی‌هایی که بایستی در فایل یابی املاک به آن توجه داشته باشید تا ملک مد نظر در مدت زمان کمی به فروش برود، امکانات آن خانه است.
مهمترین ویژگی‌های یک خانه که باعث می‌شود نظر مشتری برای خرید آن جذب شود، عبارت‌اند از:
- کابینت
- سیستم گرمایش و سرمایش
- آسانسور
- جنس
- روف‌گاردن
- و…
برای درک بهتر نقش امکانات یک ملک به این مثال توجه کنید که اگر قصد فروش یک واحد در طبقه 6 ام آپارتمان 6 طبقه بدون آسانسور را دارید، این کار بسیار سختی است. چرا که هیچ کس تمایلی ندارد 6 طبقه را با استفاده از راه پله‌ها، بالا و پایین برود مگر این که مجبور باشد.
پس اگر در فایل یابی املاک به این ویژگی مهم توجه نکنید، بی شک فایل‌هایی که پیدا کرده‌اید، برای شما مثمرثمر نخواهند بود.
نقش پارکینگ در فروش ملک
به دلیل افزایش تعداد خانه‌ها و ماشین‌هایی که هر واحد از خانه‌ها دارند، همواره افراد با مشکل جای پارک درگیر هستند. حال اگر فایل‌هایی که شما از املاک مختلف جمع کرده‌اید، دارای پارکینگ باشند، این یک ویژگی مثبت برای ملک به شمار خواهد رفت و باعث می‌شود ملک زودتر و با قیمت مناسبی فروخته شود و شما از این معامله سود خوبی دریافت کنید. در فایل یابی املاک و جمع کردن اطلاعات از ملک، حتماً باید سند آن را چک کنید تا از وجود پارکینگ اطمینان حاصل کنید.
اهمیت قیمت منطقی برای ملک
اگر ملکی که به فروش می‌رسد از قیمت کم‌تری برخوردار باشد، شما هم به عنوان واسطه این معامله سود نسبتاً کم‌تری دریافت خواهید کرد. از طرفی دیگر، اگر قیمت ملک بالاتر از حد خود باشد، بی شک خریداران بسیاری از تصمیم خود صرف نظر خواهند کرد و ممکن است پروسه فروش ملک طولانی‌تر شود. از این رو به شما توصیه می‌کنیم در فایل یابی املاک حتماً به مناسب بودن قیمت ملک در مقایسه با ویژگی‌هایی که دارد توجه کنید.
شخصی بودن فایل برای مشاور املاک
به جرات می‌توان گفت یکی از مهمترین و اصلی‌ترین عواملی که باعث می‌شود یک مشاور املاک از فروش مک سود خوبی کسب کند، شخصی بودن فایل آن ملک است. اگر فایل ملک برای چندین مشاور املاک ارائه شود، یک جو رقابتی بین آن‌ها ایجاد می‌شود و ممکن است یکی از مشاورین املاک زودتر از شما برای ملک خریدار پیدا کند و شما با جمع آوری فایل خانه، تنها وقت خود را هدر داده باشید.
از آن گذشته، اگر شما فایل‌های ملک تخصصی داشته باشید که هیچ کدام از مشاورین املاک دیگر، این خانه‌ها را نداشته باشند، این عامل یک ویژگی بسیار خوب و امتیاز مثبت برای شما خواهد بود. چرا که مشتری‌ها از دیدن خانه‌های تکراری خسته می‌شوند و ممکن است اگر چند فایل تکراری به آن‌ها نشان دهید، به یک مشاور املاکی دیگر مراجعه کنند.
کلام آخر در مورد ویژگی‌های یک فایل املاک مناسب
یک مشاور املاک حرفه‌ای در هنگام فایل یابی املاک بایستی به دانش و تجربه خود تکیه کند. به‌طوری‌که از جمع آوری فایل املاکی که ویژگی‌های مناسبی ندارند یا حدس می‌زند که ملک به سختی می‌تواند خریدار پیدا کند، صرف‌نظر کند و وقت خود را برای جمع‌آوری موردهای بهتر بگذارد.
با اینکه فایل یابی املاک باعث پیشرفت کار مشاور املاکی می‌شود؛ اما اگر این فایل‌ها مناسب نباشند، نه تنها برای او سودی نخواهد داشت بلکه وقت و انرژی‌اش نیز بیهوده تلف خواهد شد.
تکنیک شخصی کردن فایل املاک
همان طور که پیش‌تر به آن اشاره کردیم، یکی از مهمترین و اصلی‌ترین کارهایی که بایستی در هنگام فایل یابی املاک انجام دهید، شخصی کردن فایل است. یعنی مشاور املاک بایستی کاری کند که فایل ملک فقط برای او باشد و فروشنده از ارائه آن به مشاورین املاک دیگر صرف نظر کند.
شخصی کردن فایل ملک کار نسبتاً سختی است؛ چرا که فروشندگان دوست دارند با ارائه آن به چندین مشاور املاک مختلف، شانس خود را برای فروش ملک بالا برده و به انجام این کار سرعت بخشند. پس چگونه می‌توان یک فایل ملک را نزد خود شخصی کرد؟
همان طور که گفتیم: علت ارائه فایل ملک به چندین مشاور املاک، فروش سریع‌تر آن است. پس برای اینکه فروشنده راضی شود تا فایل ملک خود را به املاک‌های دیگری ارائه ندهد بایستی به او این اطمینان را بدهید که شما می‌توانید ملک مد نظر را در سریع‌ترین زمان ممکن و با بهترین شرایط به فرش برسانید. برای این کار لازم است تا کارهای زیر را انجام دهید.
- خود را به عنوان یک آدم با تجربه و مسلط به بازار نشان دهید
- سؤالات درست و دقیقی را از مشتری بپرسید
روش‌های حرفه‌ای جلوه دادن خود به مشتری
واقعیت آن است که افراد زیادی به عنوان مشاور املاک مشغول به فعالیت هستند و از این رو فضای بسیار رقابتی بر آن حاکم است. برای این که شما بتوانید در این بازار نامی داشته باشید و مشتری‌های مختلفی را برای خود جذب کنید، حتماً لازم است تا خود را به صورت یک آدم حرفه‌ای و کاربلد برای آن‌ها نشان دهید.
برای اینکه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای برای فروشنده جلوه دهید لازم است تا حتماً رفتار حرفه‌ای را از خود نشان دهید. یعنی از ظاهر آراسته و مرتب برخوردار باشید و هنگام صحبت با مشتری سؤالات درستی را از او بپرسید تا به قصد مالک برای فروش ملک خود پی ببرید. اگر این کارها را انجام دهید، فروشنده نیز حس بهتری را نسبت به شما و حرفه شما خواهد داشت. از آن گذشته، همیشه باید اطلاعات شما به‌روز باشد. اگر فروشنده نسبت به شما اطلاعات بیش‌تری داشته باشد، حس خوبی نسبت به شما نخواهد داشت.
تکنیک‌های فایل یابی املاک
مشاور این املاک در هنگام کار خود با انواع گوناگونی از ملک‌ها مواجه می‌شوند که فایل یابی املاک هر کدام از آن‌ها متفاوت بوده و بایستی از راه و روش‌های مختلفی برای آن استفاده کرد. مهمترین تکنیک‌های فایل یابی املاک به صورت زیر هستند:
- املاک نوساز
- خانه‌های خالی
- برج‌ها و مجتمع‌های تجاری
- بهره گرفتن از سایت‌های دیوار و شیپور
- فایل یابی توسط دوست و آشنا
- استفاده از اپلیکیشن ها و سایت‌های فایل یابی ملک
هر کدام از موارد گفته شده به صورت کامل در تیترهای جداگانه‌ای بررسی شده‌اند. در ادامه همراه ما باشید.
تکنیک‌های فایل یابی خانه‌های نوساز
در ابتدا باید بدانید که منظور ما از خانه‌های نوساز، املاکی هستند که در مرحله گچ و خاک یا نازک‌کاری هستند. برای فایل یابی این خانه، شما احتمالاً نمی‌توانید با صاحبان ملک صحبت کنید؛ چون آن‌ها را نمی‌شناسید. پس بهترین روش آن است که با نگهبان ساختمان طرح رفاقت بریزید. شما در این مرحله باید از قدرت ارتباط گیری خود استفاده کرده و با نگهبان آن ساختمان صمیمی‌تر شوید تا بتوانید فایل‌های ملک و هر آنچه که در مورد ساختمان است بدانید. به یاد داشته باشید که نگهبان ساختمان تنها ارتباط بین شما و املاک است.
در واقع در صورت رفاقت با نگهبان ساختمان و انتقال حس اعتماد به او با یک تیر دو نشان خواهید زد؛ اولاً، نگهبان از جذب فایل‌ها توسط سایر املاکی‌ها جلوگیری می‌کند، ثانیاً، شما را به مالک سازه معرفی می‌کند و راه را برای دریافت فایل‌ها، بسیار هموار می‌سازد.
توجه داشته باشید که در هر شرایطی از بازار حتی در دوره رکود، همیشه مشتری‌های بسیار خوبی وجود دارند که قصد خرید خانه نوساز دارند. پس دریافت فایل‌های این خانه‌ها می‌تواند برای شما بسیار مفید و سود ده باشد. از این رو به فایل یابی املاک نوساز توجه ویژه‌ای داشته باشید.
تکنیک‌های فایل یابی خانه‌های خالی
پیدا کردن خانه‌های خالی کار سختی است، اما غیر ممکن نیست. از سوی دیگر، سودهای بسیار خوبی را برای مشاور املاک به همراه دارد. برای پیدا کردن خانه‌های خالی می‌توانید به محله‌های مختلف رفته و از ساکنین آن جا در مورد خانه‌ها و اطلاعات تماس صاحبان ملک سوال کنید.
اگر دوست ندارید با آدم‌های مختلف در مورد خانه‌های خالی صحبت کنید. راه دیگری هم برای شما وجود دارد. شما می‌توانید در کوچه‌ها به گشت و گذار بپردازید و هر خانه‌ای که پرده نداشت یا افرادی در حال اسباب کشی از آن جا بودند را شناسایی کنید. سپس از همسایه مجاور در مورد اطلاعات تماس مالک سؤال بپرسید.
خانه‌هایی که خالی هستند، یکی از ایده آل ترین املاک برای روش یا اجاره شناخته می‌شوند. از این رو به شما توصیه می‌کنیم در هنگام فایل یابی املاک به این گزینه هم توجه ویژه ای داشته باشید.
تکنیک‌های فایل یابی برج‌ها و مجتمع‌های تجاری
دریافت فایل‌های برج‌ها و مجتمع‌های تجاری بسیار شبیه به فایل یابی خانه‌های نوساز است. شما در این حالت نیز با مالکان ارتباط مستقیمی ندارید و بایستی به سراغ نگهبان یا لابی بروید. در این سازه‌ها، لابی‌ها می‌توانند فایده بیش‌تری نسبت به نگهبان داشته باشند. شما می‌توانید از طریق لابی، تمامی اطلاعات تماس مالکان، واحدهای خالی، واحدهایی که برای فروش گذاشته شده‌اند و… را دریافت کنید.
البته، به دلیل آنکه اکثر مشاورین املاک برای دریافت فایل‌های این واحد به لابی مراجعه می‌کنند، شما لازم است تا برای تهیه این فایل‌ها کمی هزینه کنید. از آن گذشته، شخصی سازی فایل‌ها نیز در این حالت بسیار دشوار و تقریباً امکان‌ناپذیر است.
تکنیک‌های فایل یابی خانه با استفاده از دیوار و شیپور
شما از دو طریق می‌توانید با سایت‌های دیوار و شیپور به فایل‌های املاک مختلف دسترسی داشته باشید.
در حالت اول می‌توانید زمانی را برای گشت و گذار در سایت و بررسی خانه‌های مختلف و مشخصات آن‌ها صرف کنید. با این کار می‌توانید به تعداد قابل توجهی از فایل‌های املاک برسید.
در حالت دوم شما می‌توانید از این سایت‌ها برای تبلیغ بنگاه خود استفاده کنید. در این صورت، نام شما در ذهن افراد حک می‌شود و آن‌ها، شما را شناخته و حس اعتماد نسبت به شما خواهند داشت.
فایل یابی توسط دوست و آشنا
هنگامی که در جمع دوستانه یا خانوادگی قرار دارید، یابد در بین صحبت‌هایتان، مدام به آن‌ها یادآوری کنید که مشغول چه شغلی هستید و تا چه اندازه‌ای به آن تسلط دارید. تا زمانی که در ذهن دوست و آشنای شما حک شود که مشاور املاک هستید بایستی به این کار ادامه دهید. اما دانستن این موضوع توسط دوست و آشنا چه سودی برای شما خواهد داشت؟
فکر کنید تعداد دوستان و جمع خانواده شما به بیش از 50 نفر برسد. هر کدام از این 50 نفر با افراد زیادی در معاشرت هستند که ممکن است تعدادی از این افراد قصد فروش ملک خود را داشته باشند. زمانی که در این مورد با اعضای خانواده و دوستان شما صحبت کنند از آن جایی که شغل شما در ذهن آن‌ها حک شده است، بلافاصله شما را برای این کار پیشنهاد خواهند داد.
از آن گذشته خود دوستان یا آشنایان نیز ممکن است قصد فروش ملک خود را داشته باشند. ازاین‌رو، حتماً باید خود را یک فرد حرفه‌ای جلوه دهید تا فایل‌های املاک خود را به شما بدهند. در فایل یابی توسط دوست و آشنا، احتمال شخصی سازی فایل‌ها بسیار بالاتر است. از این رو است که به فایل یابی از این طریق، بسیار تأکید داریم.
استفاده از سایت‌ها و برنامه‌های فایل یابی
در شهرهای بزرگ به خصوص در تهران، استفاده از سایت‌ها و برنامه‌های مختلف برای پیدا کردن فایل‌های مختلف املاک، بسیار رایج است. به‌طوری‌که این روش را می‌توان اصلی‌ترین روش فایل یابی املاک در بسیاری از دفاتر فروش ملک در تهران دانست. از این رو بهتر است حتماً این روش را نیز یاد گرفته و در کنار سایر روش‌های گفته شده از آن بهره ببرید.
توجه داشته باشید که اگر برای فایل یابی املاک از این روش استفاده کنید، هیچگاه نمی‌توانید فایل‌های شخصی داشته باشید. چرا که اطلاعات ملک‌ها علاوه بر شما در اختیار تعداد زیادی از مشاورین املاک قرار می‌گیرند.
در واقع مزیت استفاده از این روش به آن است که در مدت زمان سریع‌تر و با صرف انرژی کمتر می‌توانید یک منبع خوبی از فایل‌های ملک‌های مختلف را جمع آوری کنید.
کلام آخر
در این مقاله سعی کردیم اهمیت فایل یابی برای یک مشاور املاک را برای شما بیان کنیم تا بدانید تا چه حدی انجام این کار ضروری است. از طرف دیگر در هنگام فایل یابی، باید به سمت املاکی بروید که مطمئن هستید شرایط خوبی برای فروش دارند؛ به‌عنوان‌مثال، اگر فکر می‌کنید برای یک ملک، مدت زمان زیادی طول می‌کشد تا یک خریدار پیدا شود، فایل یابی آن کار اشتباهی است و فقط باعث می‌شود تا انرژی و وقت شما تلف شود.
برای فایل یابی نیز روش‌های مختلفی را بیان کردیم. توجه کنید که هر چقدر از روش‌های بیش‌تری برای فایل یابی استفاده کنید، نتیجه بهتری هم خواهید گرفت. به شما پیشنهاد می‌کنیم دوره حرفه‌ای آموزش مشاور املاک را مشاهده نمایید.
آموزش‌های زیر به شما کمک می‌کند!
با سلام ،
ممنون از لطف شما،مطالب بسیار مفید و کاربردی بودند.
ممنون