سند رهنی، سندی موثق و رسمی

در دنیای پرهزینه و پرتلاطم امروز، موضوع تأمین مالی و دسترسی به وام‌های ملکی به یکی از دغدغه‌های اصلی مردم تبدیل شده است. از این رو، ابزارهای متنوع و کارآمدی برای تسهیل این فرایند طراحی و به کار گرفته شده‌اند. در میان این ابزارها، سند رهنی به عنوان یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین آن‌ها شناخته می‌شود.

سند رهنی قراردادی است که به موجب آن وام‌گیرنده، ملکی را به عنوان وثیقه به وام‌دهنده می‌سپارد تا در صورت عدم بازپرداخت وام، وام‌دهنده بتواند ملک را مصادره و به فروش برساند. این سند نقش حیاتی در تسهیل دسترسی افراد به وام‌های ملکی و تأمین مالی خرید املاک ایفا می‌کند؛ به‌طوری که امروزه تقریباً هیچ معامله ملکی بدون استفاده از سند رهنی انجام نمی‌شود.

هدف از نگارش این مقاله، ارائه یک درک جامع از سند رهنی به علاقه‌مندان این حوزه است تا به آن‌ها در درک بهتر این ابزار مالی کمک کند.

با ورود به شغل مشاور املاک در شزوما، به آرزوهای دست نیافتنی خود برسید.

سند در رهن بانک به عنوان وثیقه

سند ملکی رهنی یکی از مهم‌ترین و پرکاربردترین ابزارهای تأمین مالی در حوزه امور ملکی به شمار می‌رود. این سند، قراردادی حقوقی بین بانک یا موسسه مالی و وام‌گیرنده است که طی آن، وام‌گیرنده ملک خود را به عنوان وثیقه در اختیار بانک قرار می‌دهد. بر اساس این سند، بانک در قبال پرداخت وام به وام‌گیرنده، مالکیت ملک را تا زمان بازپرداخت کامل وام در اختیار خود نگه می‌دارد. در صورت عدم بازپرداخت وام توسط وام‌گیرنده، بانک حق دارد نسبت به مصادره و فروش ملک اقدام کند تا بدهی خود را دریافت نماید. سند ملکی رهنی به طور گسترده در معاملات ملکی استفاده می‌شود و نقش مهمی در تسهیل دسترسی به تأمین مالی برای خرید خانه و سایر املاک ایفا می‌کند. این سند به وام‌گیرنده امکان می‌دهد که با وثیقه قرار دادن ملک خود، به تسهیلات بانکی دسترسی پیدا کند و طرح های توسعه ملکی خود را اجرایی نماید. همچنین برای بانک ها نیز امنیت و تضمین بازگشت وام را فراهم می‌کند. البته سند ملکی رهنی دارای مزایا و محدودیت‌هایی است که باید در هنگام استفاده از آن مورد توجه قرار گیرد.

برای کسب اطلاعات بیشتر درباره حوزه املاک، پکیج آموزش املاک را دنبال کنید.

اصطلاحات موجود در سند رهنی

در یک معامله رهنی ملکی، اصطلاحات کلیدی به شرح زیر هستند:

راهن: شخصی که ملک خود را به عنوان وثیقه (رهن) در اختیار بانک یا موسسه مالی دیگری قرار می‌دهد. راهن همان مالک ملک است که به منظور دریافت وام، آن را در رهن موسسه مالی می‌گذارد.

مرتهن: بانک، موسسه اعتباری یا هر نهاد مالی دیگری که ملک را به عنوان وثیقه وام دریافت می‌کند.

عین مرهونه: ملکی که توسط راهن در رهن مرتهن قرار داده شده است. این همان ملکی است که به عنوان تضمین بازپرداخت وام به مرتهن سپرده می‌شود.

رهن: قراردادی که بین راهن و مرتهن به منظور انجام این معامله رهنی منعقد می‌شود. این سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌گردد.

نکته مهم اینکه علی‌رغم قرار گرفتن ملک در رهن مرتهن، مالکیت اصلی ملک همچنان به راهن تعلق دارد و این امر باعث سلب مالکیت راهن نمی‌شود. راهن همچنان مالک رسمی ملک محسوب می‌شود، اما اختیارات او در مورد ملک محدود می‌گردد و باید با رضایت مرتهن عمل کند.

به هیچ وجه این فرصت طلایی را از دست ندهید! با کلیک کردن بر روی آموزش مشاور املاک حرفه ای طلاعات بیشتری دریافت کنید تا بیشتر از ما مطمئن شوید!

نحوه تنظیم سند رهنی در دفترخانه

تنظیم سند رهنی ملکی توسط وکیل شامل مراحل زیر است:

مشاوره اولیه با وکیل ملکی: در این مرحله، وکیل با مراجعان جلسه اولیه برگزار می‌کند و جزئیات قرارداد رهن مانند میزان وام، مدت بازپرداخت، شرایط رهن و طرفین معامله را بررسی می‌کند. وکیل همچنین در این مرحله مشخصات و اطلاعات هویتی طرفین معامله را جمع‌آوری می‌کند.

بررسی مدارک و اسناد ملک: وکیل در این مرحله به طور دقیق مدارک و اسناد مربوط به ملک مورد رهن را بررسی می‌کند تا از مالکیت و وضعیت قانونی ملک اطمینان حاصل کند. این شامل بررسی سند مالکیت، پروانه ساخت، جواز کسب و سایر مدارک مرتبط است.

انجام استعلامات ثبتی: وکیل برای اطمینان از وضعیت ملک، استعلامات لازم را از اداره ثبت اسناد و املاک انجام می‌دهد. این شامل بررسی سوابق ثبتی ملک، وضعیت بدهی‌های مالیاتی و عدم انجام هرگونه تعرض یا تصرف غیرقانونی در ملک است.

تهیه پیش‌نویس سند رهنی: با جمع‌آوری اطلاعات حاصل از مراحل قبلی، وکیل پیش‌نویس سند رهنی را تهیه می‌کند. این پیش‌نویس شامل جزئیات مربوط به طرفین معامله، مشخصات ملک، میزان وام، شرایط بازپرداخت و سایر مفاد قرارداد است.

مذاکره و توافق نهایی: پیش‌نویس سند رهنی با طرفین معامله مذاکره و بررسی می‌شود تا مفاد آن مورد توافق قرار گیرد. پس از رفع هرگونه ابهام و اصلاح نهایی، سند نهایی تهیه می‌شود.

امضای رسمی سند در دفترخانه: در مرحله نهایی، سند رهنی در حضور طرفین معامله و وکیل در دفترخانه اسناد رسمی امضا و به ثبت می‌رسد. این مرحله نهایی تنظیم سند رهنی است.

برای اطلاعات بیشتر می‌توانید نمای شیشه ای ساختمان رابخوانید.

مدارک مورد نیاز در تنظیم سند رهنی

برای تنظیم سند رهنی، افراد درگیر در معامله باید مجموعه مشخصی از مدارک را آماده و به دفترخانه ارائه نمایند. اولین و مهم‌ترین مدرک، اصل سند مالکیت و بنچاق ملک است که نشان‌دهنده مالکیت فرد می‌باشد. همچنین استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد نیز جزء الزامات است تا مشخص شود ملک در وضعیت رهنی قرار ندارد. برای ملک‌های نوساز، ارائه اصل یا کپی برابر با اصل پایان‌کار ساختمان نیز ضروری است.

افراد همچنین باید پاسخ استعلام دارایی خود را از اداره امور مالیاتی ارائه نمایند تا مشخص شود آیا بدهی مالیاتی بر ذمه آن‌ها وجود دارد یا خیر. علاوه بر این، ارائه مفاصا حساب نوسازی از شهرداری جهت اخذ پایان‌کار و عدم بدهی نیز الزامی است.

مدارک هویتی متعاملین شامل اصل کارت ملی و شناسنامه نیز باید به دفترخانه تحویل داده شود. در نهایت، قرارداد بانک یا شخص مرتهن (کسی که وثیقه را دریافت می‌کند) نیز جزء مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند رهنی است.

این فرصت فوق العاده رو از دست ندهید. به صفحه آموزش سرمایه گذاری در املاک  مراجعه کنید و اطلاعاتی را که نیاز دارید را همین حالا باخبر شوید، پس عجله کنید!

فروش ملک رهنی

فرآیند خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، از چند مرحله اصلی تشکیل می‌شود. اول از همه، فروشنده باید از طریق دفتر اسناد رسمی، وضعیت رهن ملک را از بانک استعلام بگیرد. این برای اطمینان از موافقت بانک با انتقال مالکیت ضروری است. در صورت موافقت بانک، موافقت‌نامه کتبی آن به پرونده ملک ضمیمه خواهد شد و سپس انتقال مالکیت فروشنده به خریدار انجام می‌گیرد.

از سوی دیگر، خریدار نیز باید قبل از هر اقدامی، وضعیت رهن ملک را بررسی کند. او می‌تواند این کار را با مراجعه به سامانه ثبت اسناد یا مشورت با وکیل ملکی انجام دهد. این امر برای اطمینان از شرایط رهن ملک و پیشگیری از هر گونه مشکل آتی ضروری است.

در زمان معامله خرید و فروش، خریدار بخشی از مبلغ ملک را در همان لحظه در دفترخانه پرداخت می‌کند و مابقی را در زمان انتقال سند به فروشنده می‌دهد. سپس خریدار و فروشنده برای انتقال رسمی وام از فروشنده به خریدار به بانک مراجعه و اسناد مربوطه را امضا می‌کنند.

پس از پایان بازپرداخت اقساطی توسط خریدار، می‌تواند با وکالتی که از فروشنده دریافت کرده است، مراحل قانونی فک رهن را طی کند و مالکیت ملک را به صورت کامل به نام خود ثبت نماید.

به هیچ وجه این فرصت طلایی را از دست ندهید! با کلیک کردن بر روی اصطلاحات املاک اطلاعات بیشتری دریافت کنید تا بیشتر از ما مطمئن شوید!

مالکیت ملک رهنی

مالکیت ملک رهنی شرایط خاصی دارد. اگرچه ملک در مالکیت شخص وام‌گیرنده است، اما تا زمان پرداخت کامل بدهی، طلب‌کار نیز مالکیت و حق استفاده از آن را دارد. به عبارت دیگر، وام گیرنده همچنان مالک رسمی ملک محسوب می‌شود، اما نمی‌تواند هر گونه تصرفی در آن انجام دهد، مگر با اجازه و رضایت مرتهن، هر اقدامی از سوی وام گیرنده که حق مرتهن را به خطر بیندازد، باطل و غیر معتبر خواهد بود. این ساختار مالکیتی، به طلبکار امنیت و تضمین بازپرداخت وام را می‌دهد، در عین حال که به وام‌گیرنده امکان استفاده از ملک خود را در طول دوره بازپرداخت وام میسر می‌کند.

فوت راهن

یکی از موضوعات مهمی که در قراردادهای رهنی مطرح می‌شود، مسئله فوت یکی از طرفین قرارداد است. سوالی که ممکن است پیش بیاید این است که آیا فوت راهن یا مرتهن، باعث أبطال سند عقد رهن می‌شود؟

بر اساس قوانین موجود، فوت یکی از طرفین قرارداد رهن، به تنهایی موجب باطل شدن عقد نمی‌گردد. سند رهنی تا زمان تسویه ‌حساب بدهی، همچنان در اختیار بانک یا مرتهن قرار دارد. در واقع، تعهدات و حقوق ناشی از قرارداد رهن به ورثه منتقل می‌شود.

در این شرایط، راهن می‌تواند تقاضا کند که بدهی رهنی توسط فرد دیگری مثل ورثه متوفی پرداخت شود. اما درصورتی‌که ورثه نتوانند شخص مشخصی را برای این کار تعیین کنند، دادگاه می‌تواند با بررسی شرایط، اوضاع و احوال تصمیم مناسبی بگیرد و مشکل را حل کند.

این موضوع نشان می‌دهد که قوانین و مقررات موجود، تلاش کرده‌اند تا در چنین شرایطی حقوق طرفین را به نحو مناسبی حفظ کنند. با این وجود، ممکن است در موارد خاص نیاز به بررسی دقیق‌تر و اتخاذ تصمیمات قضایی باشد تا بتوان به نحو مطلوب‌تری به حل و فصل موضوع پرداخت.

فک رهن سند رهنی

فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملک از رهن بانک است. برای انجام این کار، فرد وام‌گیرنده باید با بانک تسویه‌حساب کامل انجام دهد.

یکی از راه‌های فک رهن، بازپرداخت کامل اقساط باقی‌مانده وام است. پس از پرداخت کل بدهی به بانک، سند رهنی را آزاد خواهد کرد.

راه دیگر برای فک رهن، سپرده‌گذاری در بانک است. در این روش، فرد می‌تواند با سپرده‌گذاری مبلغ بدهی به اضافه 10 درصد آن، سند ملک را از رهن خارج کند.

همچنین امکان تعویض وثیقه نیز وجود دارد. در این صورت، فرد می‌تواند سند ملک دیگری را به بانک ارائه دهد و برای خارج کردن سند قبلی از رهن اقدام کند. اگر سند جدید به نام فرد دیگری باشد، بانک 6 ماه فرصت به فرد می‌دهد تا این تغییر را انجام دهد.

در صورتی که فرد بدون فک رهن، ملک رهن‌شده را به فروش برساند مطابق قانون مجازات خواهد شد.

بهترین روش فک رهن

به طور معمول، دو روش برای فک رهن ملک وجود دارد: سپرده‌گذاری و تسویه‌حساب. انتخاب بهترین روش بستگی به شرایط مالی و نوع قرارداد وام فرد دارد. در مواردی که تعداد اقساط باقی‌مانده کم باشد، معمولاً انتخاب روش تسویه‌حساب بهترین گزینه است، این روش به این دلیل ترجیح داده می‌شود که وقتی شما وام را دریافت کردید، در حقیقت مبلغ وام شامل اصل و سود بانکی است.

هرچه دوره بازپرداخت وام طولانی‌تر باشد، سود پرداختی به بانک نیز افزایش می‌یابد. در واقع در هر قسط که شما به بانک می‌پردازید، بخشی از آن به عنوان سود بانک محسوب می‌شود.

بنابراین اگر شما بتوانید در یک پرداخت اصل وام را تسویه کنید، در حقیقت از پرداخت بخش سود وام معاف خواهید شد. در این حالت، شما تنها مبلغ اصل وام را پرداخت می‌کنید و سند ملک به طور کامل آزاد می‌شود. این روش به خصوص زمانی کارآمد است که بخش قابل توجهی از اقساط وام را پرداخته باشید و مبلغ زیادی بابت سود وام به بانک پرداخت کرده‌اید. در این موارد، انتخاب روش تسویه‌حساب به‌صرفه‌تر از سپرده‌گذاری خواهد بود.

اما در شرایطی که همچنان بخش اعظم اقساط وام باقی مانده باشد، در این صورت انتخاب روش سپرده‌گذاری ارجحیت دارد.

جمع بندی

همان‌طور که در متن اشاره شد سند رهنی یک ابزار مالی بسیار مهم در بازار است. در این سند، مالک ملک، ملک خود را

تا بتواند وام دریافت کند. امکان دسترسی به اعتبار با وثیقه ملک، امکان بازپرداخت بلندمدت وام و حفظ مالکیت ملک توسط وام گیرنده از مزایای این نوع وام می‌باشند.

با این حال، سند رهنی همچنین ریسک‌هایی از جمله خطر توقف پرداخت اقساط را به همراه دارد و در نتیجه حکم اجراییه توسط بانک برای ضبط ملک انجام می‌شود، در مجموع سند رهنی نقش مهمی در فرآیند تامین مالی خرید ملک ایفا می‌کند و یک ابزار مهم در بازار امالک به شمار می‌رود.

سوالات متداول

1. فک رهن چقدر زمان می‌برد؟

فک رهن سند رهنی معمولاً حدود یک هفته زمان می‌برد، طی این مدت سند باید از بانک خارج شده و به مرکز اسناد اعلام شود، سپس اولین کار در دفتر اسناد رسمي انجام استعلام ثبتی سند رسمی است.

2. سند رهنی چیست؟

سند رهنی یک ابزار مالی مهم است که به منظور تامین مالی و انجام معاملات ملکی مورد استفاده قرار می‌گیرد، به‌طوری که مالک ملک آن را به عنوان وثیقه در اختیار بانک یا موسسه مالی قرار میدهد تا وام دریافت کند.