هدیه ویژه
اشتباهات مهلک در قیمت‌گذاری
روش‌های اشتباه در قیمت‌گذاری املاک توسط کارشناسان غیرحرفه‌ای یکی از بزرگ‌ترین صدماتی است که به وجهه مشاورین املاک زده است. چند نمونه از اشتباهات مهلک بدون توجه به متغیرها در قیمت‌گذاری را باهم بررسی می‌کنیم.
- متغیرهای دسترسی
همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، دسترسی به بزرگراه‌ها و مرکز شهر یکی از متغیرهای مهم در ایجاد ارزش‌افزوده در املاک است. در اغلب شهرهای دنیا این املاک دارای ارزش بالاتری می‌باشند؛ اما گاهی اوقات قرار گرفتن ساختمان‌ها در کنار بعضی از بزرگراه‌ها باعث افت قیمت آن‌ها می‌شود. مثلا ساختمان‌هایی که در منطقه پرترافیک حاشیه بزرگراه همت قرار گرفته است زمانی به دلیل خلوت بودن آن از ارزش افزوده بالایی برخوردار بود؛ اما به‌مرورزمان با افزایش حجم ترافیک وسایل نقلیه و ایجاد آلودگی‌های صوتی و هوا، امتیاز خود را برای سکونت از دست داده است. اکنون مشتریان نسبت به سکونت در این ساختمان‌ها تمایل زیادی نشان نمی‌دهند.
2. عرض گذر
هدیه کتاب اشتباهات قیمت‌گذاری کوچه‌های عریض‌تر یکی از عوامل مهم در بالا رفتن قیمت است؛ اما به‌شرط آنکه عرض این گذر را با عرض ملک‌های موجود در همان کوچه در نظر بگیریم. درصورتی‌که ساخت‌وساز در کوچه‌های با ملک‌های نوساز صورت گرفته باشد ارزش ملک‌های موجود در آن کوچه یا خیابان به‌مراتب بالاتر خواهد بود.
- متغیر زیربنا
زیربنای ملک تاثیر مستقیمی بر قیمت آن دارد. مثلا قیمت هر مترمربع از یک واحد ۱۵۰ متری، از قیمت هر مترمربع از یک واحد ۷۰ متری در همان منطقه پایین‌تر است. در ملک‌های تجاری کاملا برعکس، با توجه به موقعیت محل ممکن است واحدهایی با متراژ بالاتر که مناسب بانک‌ها و برندهای بزرگ است، قیمت هر مترمربع آن بالاتر باشد.
- متغیر کاربری ملک
در بعضی از مناطق ممکن است با طرح‌های جدید و تمایل مشتریان، به‌مرورزمان نوع کاربری ملک از مسکونی به اداری تغییر یابد. از آنجا که ارزش ملک‌های اداری بالاتر از ملک‌های مسکونی است. اما اشتباه بعضی از مشاورین املاک این است که به این نکته توجه نمی‌کنند.
- متغیر مکان‌های عمومی
نزدیکی مکان‌های عمومی از جمله مدرسه، مسجد و مراکز خرید نقش تاثیرگذاری در قیمت‌گذاری ملک دارد که بعضی از مشاورین املاک بدون توجه و اشراف به منطقه نسبت به قیمت‌گذاری ملک مورد نظر دچار اشتباه می‌شوند.
- ملاک تمام متغیرها
قیمت‌گذاری باید بر مبنای تمام متغیرها صورت گیرد. مثلا مرغوبیت مصالح به کار رفته در یک ساختمان به تنهایی نمی‌تواند ملاک ارزش افزوده بسیار زیادی ایجاد کند. برعکس ساختمان ساخته‌شده با مصالح بی‌کیفیت به‌صرف قرار گرفتن در یک منطقه گران‌قیمت قطعا با ملک‌های مجاور دارای یک قیمت نخواهد بود.
- قدر و سهم زمین
تعداد واحدها نقش مستقیمی در سهم هر یک از مالکین نسبت به زمین آن دارد. هر چقدر تعداد واحدها بیشتر باشد سهم مالکین از زمین ملک کم می‌شود. هر چه تعداد واحدهای ساخته‌شده در آن بنا کمتر باشد سهم مالکین، از زمین افزایش می‌یابد. حال اگر این زمین ارزش بالایی داشته باشد تاثیر زیادی بر قیمت هر یک از واحدها خواهد گذاشت. متاسفانه مشاورین کم‌تجربه به این موارد توجه نمی‌کنند.
- مقایسه با فایل‌های مشابه
بعضی از مشاورین به اشتباه یک فایل را با فایل‌های مشابه در مناطق دیگر مقایسه می‌کنند. این کار کاملا اشتباه است حتی ممکن است در یک منطقه ارزش ملک در یک خیابان نسبت به خیابان‌های دیگر متفاوت باشد. با ناشیگری در قیمت‌گذاری ملک نباید وجهه مشاورین املاک را خراب کرد.
