ترفندهای مشاور املاک, راهنمای خرید ملک
کجا زمین ارزان بخریم؟
یکی از مهم‌ترین سوالاتی که هنگام خرید زمین در ذهن ما نقش می‌بندد، این است که کجا می‌توان زمین ارزان خرید؟ در مناطق رو به توسعه شهرها، همیشه فرصت خرید زمین‌های ارزان وجود دارد. فرصت‌هایی که اگر درست تشخیص دهید، به سرعت سرمایه شما را چند برابر می‌کند!
شاید از دوستان و اقوام خود شنیده باشید که سال‌ها پیش با پول یک پراید قطعه زمینی خریده اند که الان چندین میلیارد تومان ارزش دارد!
زمانی که روی موضوع سرمایه‌گذاری از طریق خرید زمین در بازار ملک تمرکز می‌کنید، انتخاب زمین مناسب بسیار حائز اهمیت است. زیرا روی میزان رشد سرمایه و سودی که کسب می‌کنید تاثیر مستقیم دارد. از طرفی اگر زمین نامناسبی را بخرید، شاید بعدا در فروش آن دچار مشکلات زیادی شوید. پس تشخیص دقیق فرصتهای مناسب برای خرید زمین بسیار حیاتی و مهم است. (در این زمینه می‌توانید از مشاوره رایگان کارشناسان شزوما استفاده کنید)
به‌طورکلی می‌توان گفت به‌منظور سرمایه‌گذاری روی زمین می‌توان زمین‌های درون‌شهری و یا زمین‌های خارج از شهر را خریداری کرد. البته در اینجا منظور از زمین‌های خارج از شهر مواردی هستند که امروزه با نام زمین‌های ذخیره شهری شناخته می‌شوند. در ادامه قصد داریم تا بررسی کنیم که در کجا می‌توان زمین ارزان خرید و همچنین توضیح خواهیم داد که برای کسب سود از خرید زمین‌های درون‌شهری و زمین‌های ذخیره شهری چه رویکردی باید داشت.
خرید زمین‌های درون‌شهری
درصورتی‌که می‌خواهید با خرید زمین‌های درون‌شهری سود قابل‌توجهی کسب کنید باید به ساخت‌وساز فکر کنید. در این صورت سودی که به دنبال آن هستید زمانی حاصل خواهد شد که روی زمین خریداری‌شده ملک ساخته شود تا از فروش آن سود مناسبی کسب کنید. در ادامه به بررسی نکاتی خواهیم پرداخت تا متوجه شوید درون شهر کجا می‌توان زمین ارزان خرید؟ برای خرید زمین به‌منظور ساخت‌وساز دو گزینه پیش روی شما قرار دارد:
خرید زمین‌های ساخته نشده در سطح شهر
خرید ملک کلنگی
اما لازم به ذکر است که نکته مهم در این رابطه کلنگی بودن و یا نبودن آن نیست. پس بر چه اساسی باید محل خرید زمین و یا ملک کلنگی را انتخاب نمود. برای انتخاب زمین درون‌شهری باید فاکتورهای مختلف بسیار زیادی را در نظر گرفت. این فاکتورها شامل منطقه و محله، طول بر زمین و تراکم هستند و می‌توان عنوان کرد که مهم‌ترین فاکتور بین فاکتورهای مختلف قیمت نوساز بودن منطقه است؛ زیرا این فاکتور روی ارزش ملکی ساخته‌شده در آن زمین تاثیر مستقیم دارد.
در صورت خرید ملک با بر مناسب و تراکم بالا در منطقه‌ای که دارای ارزش معاملاتی پایین است از ساخت‌وساز خود سود مناسبی کسب نخواهید کرد. ازاین‌رو توصیه می‌شود محل خرید زمین یا ملک کلنگی را بر اساس قیمت ملک‌های نوساز منطقه مورد نظر انتخاب نمایید. در این صورت می‌توان سود بیشتری کسب کرد.
این نکته را نیز در نظر داشته باشید که هزینه ساخت‌وساز در مناطق مختلف شهری تفاوت زیادی با یکدیگر ندارند؛ اما قیمت خرید و فروش ملک در مناطق مختلف شهری می‌تواند تفاوت چشمگیری داشته باشد. ازاین‌رو اگر زمین یا ملک کلنگی مورد نظر خود را در منطقه‌ای خریداری نمایید که قیمت املاک نوساز آن گران‌قیمت‌تر است می‌توان از فروش ملک خود سود بیشتری کسب کرد.
البته واضح است که هرچه قیمت ملک نوساز در منطقه‌ای بالاتر باشد قیمت زمین نیز در آن منطقه بالاتر خواهد بود. ازاین‌رو باید با در نظر گرفتن نکته‌ای که عنوان شد و میزان بودجه که برای خرید زمین در نظر گرفته‌اید و محاسبه هزینه ساخت‌وساز می‌توانید بهترین زمین ممکن را خریداری نمایید.
خرید زمین‌های ذخیره شهری
با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار املاک مدیران شهری در سطح کلان، برخی از زمین‌های اطراف شهر را با عنوان زمین‌های ذخیره شهری انتخاب کرده تا در آینده آن منطقه را به بخشی از شهر تبدیل کنند. یک نمونه از این مورد می‌توان به شهرک راه‌آهن در منطقه 22 تهران اشاره کرد. به‌طورمعمول شهرداری‌ها پس از مدتی این زمین‌ها را قطعه‌بندی می‌کنند و از طریق مزایده آن‌ها را به فروش می‌رسانند. پس از فروش این زمین‌ها، به‌تدریج امکانات شهری برای توسعه شهر به محدوده این زمین‌ها افزوده خواهد شد.
با توجه به توضیحات ارائه‌شده باید متوجه شد که در گام نخست می‌توان این زمین‌ها را در مزایده از شهرداری و یا اداره راه و شهرسازی خریداری کرد. طبیعتاً در این زمان قیمت این زمین‌ها پایین خواهد بود. به‌تدریج و با افزایش امکانات مختلف به این زمین‌ها، ارزش زمین‌های ذخیره شهری نیز افزایش خواهد یافت.
در هر مرحله که این زمین‌ها به آبادانی نزدیک‌تر می‌شوند ارزش‌افزوده آن‌ها نیز افزایش خواهد یافت. ازاین‌رو آشکار است که رویکرد سرمایه‌گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری یک رویکرد بلندمدت است. به این معنا که شما می‌توانید این زمین‌ها را خریداری نمایید و بدون ساخت‌وساز رها کنید تا در بازه زمانی 5 و یا 10 ساله ارزش آن‌ها چندین برابر شوند.
زمین‌های ذخیره شهری
ممکن است این سؤال برای شما نیز پیش‌آمده باشد که از کجا می‌توان متوجه شد که زمین‌های ذخیره شهری در کجا قرار دارند و چه زمانی به مزایده گذاشته می‌شوند. همان‌طور که عنوان شد این موضوع به شهرداری و اداره راه و شهرسازی مربوط است و با مراجعه به آن‌ها می‌توان اطلاعات موردنیاز در این رابطه را جمع‌آوری نموده و کسب کرد.
یکی از موارد مهم در حوزه سرمایه‌گذاری در بازار املاک خرید زمین است که افراد می‌توانند با استفاده از آن آینده‌ای روشن را برای خود تصور کنند. البته باید این نکته را مدنظر قرار داد که این آینده روشن در گرو اقدامات مهم و تأثیرگذاری است که فرد باید بعد از خرید زمین انجام دهد. لازم به ذکر است که خرید زمین یکی از ریسک‌پذیرترین اقدامات است که افراد در سرمایه‌گذاری در بازار مسکن انجام خواهند داد؛ زیرا اکثر کلاه‌برداری‌ها در حوزه خریدوفروش زمین است.
چرا زمین بخریم؟
خرید زمین به منظور سرمایه‌گذاری یکی از موارد روشهای سرمایه گذاری است که افراد می‌توانند با استفاده از آن آینده‌ای روشن را برای خود متصور شوند. البته باید بدانید این آینده روشن در گرو اقدامات مهم و تأثیرگذاری است که فرد باید بعد از خرید زمین انجام دهد. بهتر است بدانید خرید زمین یکی از ریسک‌پذیرترین اقداماتی است که افراد در سرمایه‌گذاری مسکن انجام می‌دهند؛ زیرا بیشتر کلاه‌برداری‌ها در مورد خریدوفروش زمین است.
درصورتی‌که هدف شما از خرید زمین سرمایه‌گذاری است باید در هنگام انتخاب زمین موقعیت آن را نیز در نظر بگیرید. گاهی افراد هدفشان از سرمایه‌گذاری این است که پس از خرید زمین، ساخت‌وساز روی آن انجام دهند. اگر با این هدف وارد این عرصه شوید باید موقعیت زمین را به‌صورت ویژه مدنظر قرار دهید. گاهی برخی از این زمین‌ها مشکلاتی دارند که برای شروع ساخت‌وساز باید هزینه‌های زیادی را پرداخت نمایید که ممکن است شما را از هدف اصلی دور کند.
این نکته را به خاطر داشته باشید که زمانی که شاخص قیمت مسکن از شاخص کلی کشور بیشتر باشد افراد بیشتری تمایل ورود به این حوزه را خواهند داشت. در سال‌های اخیر نمونه‌های زیادی مشاهده‌شده است که افراد توانایی سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را ندارند ازاین‌رو به خرید زمین روی آورده‌اند. به‌طورکلی می‌توان گفت خرید زمین نوعی سرمایه‌گذاری است که با کسب سود همراه است ازاین‌رو توصیه می‌شود به‌منظور ورود به بازار املاک با هدف سرمایه‌گذاری درصورتی‌که بودجه چندانی در اختیار ندارید اقدام به خرید زمین نمایید.
نکات خرید زمین
درصورتی‌که باهدف سرمایه‌گذاری در بازار ملک قصد دارید زمین بخرید بهتر است نکات مهم زیر را هنگام خرید زمین مدنظر خود قرار دهید.
بازه بازگشت سرمایه
همان‌طور که عنوان شد سرمایه‌گذاری روی زمین‌های ذخیره شهری دارای رویکرد بلندمدت و کسب سود از طریق خرید و ساخت‌وساز در زمین‌های درون‌شهری دارای رویکرد کوتاه‌مدت هستند. بازه برگشت سرمایه در خرید زمین‌های درون‌شهری، ساخت و فروش آن‌ها حدود یک و نیم تا دو سال طول می‌کشد درحالی‌که برای زمین‌های ذخیره شهری این مدت‌زمان ممکن است 10 ساله باشد. البته تصمیم‌گیری در این رابطه تنها به این عامل مربوط نیست. ازاین‌رو موارد بعد را نیز باید با دقت مورد نظر قرار داد.
تخصص، پیچیدگی و دردسرها
درصورتی‌که می‌خواهید در مدت‌زمان کوتاه‌تری به سود مطلوب خود دست‌یابید باید دردسرها و پیچیدگی ساخت‌وساز و همین‌طور فروش ملک را مدنظر خود قرار دهید. ساخت‌وساز و فروش ملک مواردی هستند که به تخصص و تجربه نیاز دارند؛ اما برای کسب سود در خرید زمین‌های ذخیره شهری، تنها باید زمان خرید و زمان مناسب برای فروش را مدنظر قرار داد. ازاین‌رو باید توجه کنید که ساخت‌وساز و فروش کار زیاد راحتی نیست.
میزان سوددهی
در هر یک از انتخاب‌های موجود شما میزان سود به عوامل مختلفی وابسته است و نمی‌توان رقم دقیق و قطعی در مورد آن‌ها را در نظر گرفت؛ اما به‌طورکلی می‌توان سود خرید زمین‌های ذخیره شهری را در بازه زمانی 10 ساله و چیزی حدود 15 برابر در نظر گرفت. میزان سود در خرید و ساخت زمین‌های درون‌شهری نیز بسیار متغیر است.
البته این نکته را در نظر داشته باشید که گاهی اوقات ممکن است به دلیل اشتباهی که در خرید مرتکب شده‌اید سودی کسب نکنید؛ اما سود معقول در این زمینه را می‌توان در بدترین شرایط حدود 30% و در شرایط ایده آل حدود 200% در نظر گرفت. البته این نکته را نیز در نظر داشته باشید که سود اصلی در ساخت‌وساز زمانی حاصل خواهد شد که فرآیند خرید زمین، ساخت و فروش به‌صورت مکرر تکرار شود. در این شرایط از سرمایه‌گذاری خود به سود مرکب دست خواهید یافت.
در نهایت می‌توان گفت برای خرید زمین بهتر است به دنبال زمین‌های ذخیره شهری باشید و یا با خرید ملک کلنگی و زمین‌های درون‌شهری ساخت‌وساز را شروع کنید. به‌طورکلی می‌توان گفت سرمایه‌گذاری در بازار ملک از طریق خرید زمین به توقع شما از سرمایه‌گذاری در بازار ملک، توانایی‌ها و سرمایه‌ای که در اختیار دارید وابسته است.
مزایا و معایب خرید زمین
خرید زمین دارای مزایا و معایب نیز است که در این بخش قصد داریم آن‌ها را به‌طور مفصل موردبررسی قرار دهیم.
مقرون‌به‌صرفه بودن
درصورتی‌که قصد خرید ملک را به‌ویژه در شهرهای بزرگ همانند تهران دارید که قیمت ملک در این شهر بالاترین قیمت را در سطح کشور دارد بهتر است این نکته را مدنظر قرار دهید که خرید زمین خالی برای شما راهی آسان‌تر و مقرون‌به‌صرفه تر برای ورود به بازار املاک است. خرید زمین خالی در مقایسه با زمینی که در قبلاً در آن ملک احداث‌شده است مقرون‌به‌صرفه تر است. یک تکنیک جالب این است که امروز زمین را خریداری کرده و بعدها که بودجه بالاتری داشتید آن را بسازید.
سفارشی‌سازی بیشتر
یکی از مهم‌ترین مزایای خرید زمین این است که زمین از آن شما خواهد بود و می‌توانید هر کاری که دوست دارید با آن انجام دهید به این شرط که در محدودیت‌های منطقه بندی و قوانین ساختمان شورا قرار داشته باشد. همچنین می‌توان آن را همان‌طور که هست قرار داد یا در زمینی که برای شما مناسب است خانه‌ای ساخت. یک استخر شنا همراه با یک عرشه یونانی داشته باشید و یا یک حیاط کوچک‌تر و یک‌خانه بزرگ‌تر داشته باشید. همیشه این گزینه وجود خواهد داشت تا بتوانید آن را به یک توسعه‌دهنده بفروشید و یا روی آن‌یک ملک تجاری احداث کنید.
نگهداری کم
از دیگر مزایای خرید زمین خالی می‌توان به تعمیر و نگهداری بسیار کم آن در مقایسه با نگهداری یک ملک در شرایط مناسب اشاره کرد. در صورت خرید زمین جای هیچگونه نگرانی برای کار تعمیر، بازسازی یا یافتن لوله‌کش وجود نخواهد داشت. علاوه بر این‌که باید زمین را در حالت معقول چمن زد و موارد بسیار اندک دیگری وجود دارند که باید نگران آن‌ها بود. همچنین زمین خالی به زمان کمتر و استرس کمتر نیاز خواهد داشت و خرید زمین را به‌عنوان یک خرید منفعلانه برای سرمایه‌گذاری بلندمدت می‌توان در نظر گرفت.
هزینه‌های کمتر
خرید زمین همچنین به این معناست که نرخ، بیمه و مالیات شما در مقایسه با خرید ملک بسیار کمتر خواهد بود. درصورتی‌که سرمایه‌گذار هستید به یک مدیر املاک نیاز نخواهید داشت تا از زمین برای شما مراقبت نماید و یا نگران پیدا کردن و یا اخراج مستأجر خود نخواهید بود. از آنجا که برای شروع کار به هزینه زیادی نیاز نخواهید داشت بسیاری از خریدهای زمین به‌صورت نقدی انجام می‌گیرد به این معنا که امکان حذف وام‌دهندگان وجود خواهد داشت.
کسب سود در طولانی‌مدت
نکته‌ای که هنگام خرید زمین باید در نظر گرفته شود این است که زمین به‌طورمعمول در همان شرایطی که آن را خریداری نموده‌اید باقی می‌ماند. آب‌وهوا و فرسایش ممکن است تاثیرگذار باشند اما به‌طورکلی در طولانی‌مدت زمین خالی بسیار خوب ارزیابی خواهد شد. درصورتی‌که زمین به‌درستی خریداری شود قابل‌مشاهده خواهد بود.
این به‌طورمعمول در صورتی اتفاق خواهد افتاد که زمین در یک منطقه نامطلوب قرار داشته باشد اما نواحی اطراف آن بازسازی‌شده و به مکان مطلوب‌تر برای زندگی تبدیل خواهد شد. این موضوع به‌طور ویژه برای مراکز عمده رشد و تعیین منطقه مناسب صدق می‌کند و می‌تواند منجر به افزایش قیمت‌ها حتی در یک شب شود.
رقابت کمتر
درصورتی‌که به دنبال خرید زمین هستید یک مزیت آن رقابت کمتر است که با آن مواجه خواهید شد و به شما این امکان را خواهد داد تا برای دستیابی به معامله بهتر مذاکره نمایید. می‌توانید زمین را بدون مشاهده آن خریداری نمایید. برای خرید زمین به مشاهده آن نیازی نخواهید داشت که این به نفع افرادی است که در شهرها زندگی می‌کنند و برای مشاهده یک قطعه زمین قصد مسافرت ندارند. امروزه خرید زمین از طریق تلفن یا اینترنت کاملاً راحت انجام می‌گیرد به شرطی که تمام اطلاعات مربوطه را برای استفاده از آن در اختیار داشته باشید. وجود مشاور املاک در این مورد الزامی خواهد بود.
معایب خرید زمین
هرچند برای خرید زمین مزایای بسیار زیادی وجود دارد اما در نظر گرفتن معایب آن نیز از اهمیت قابل‌توجهی برخوردار است. در مرحله اول ضروری است که تحقیق دقیق خود را انجام دهید و زمین را در مکان خوب خریداری نمایید که احتمالاً ارزش آن در سال‌های آینده بیشتر خواهد بود. همچنین گاهی اوقات ممکن است در وسط ناکجاآباد زمینی را خریداری نمایید و نمی‌دانید که آیا در آینده می‌توانید آن را بفروشید.
تاریخچه زمین را در نظر بگیرید
هنگام خرید زمین باید تاریخچه آن را نیز در نظر بگیرید و این‌که زمین قبلاً برای چه منظوری مورداستفاده قرارگرفته است زیرا این موضوع می‌تواند برنامه‌ها و استفاده آینده شما از زمین را تحت تاثیر قرار دهد. برای اطمینان از ساخت زمین می‌توان توپوگرافی و گزارش خاک دریافت کرد درحالی‌که باید 100% مال شما باشد و اجازه عبور از آن را به کسی ندهید. همچنین شما باید در وهله اول دلیل فروش زمین را بفهمید زیرا این می‌تواند نمایانگر این باشد که در زمین موردنظر مشکلی وجود دارد به‌ویژه اگر ارزان فروخته شود.
بلافاصله درآمدزایی ندارد
تا زمانی که زمین خود را اجاره ندهید و یا ساخت‌وساز را در آن آغاز نکنید برای شما کسب درآمد نخواهد کرد. تنها زمانی با خرید زمین می‌توان درآمد کسب کرد که زمین را بیش از آنچه در ابتدا برای خرید آن پرداخت‌نموده‌اید بفروشید.
شزوما هیچ شعبه دیگری ندارد.
برای خرید لطفا فقط از طریق کارگروه حقوقی شزوما اقدام کنید؛
در غیر اینصورت مجموعه شزوما هیچگونه مسئولیتی در قبال خرید نامطمئن شما ندارد.
سرمایه‌گذاری از شما تضمین از ما
آموزش‌های زیر به شما کمک می‌کند!
