تعیین و تکلیف ملکی که چند مالک دارد چگونه است؟

زمان مطالعه: 5 دقیقه

ملک مشاع و معامله آن همواره یکی از دغدغه های مهم ملکی افراد بوده است. به طور کلی می توان گفت املاکی که دارای چند مالک هستند و سهم هر مالک در آن مشخص نیست ملک مشاع گفته می شود. مشخص نبودن سهم مالکان هنگام معامله این گونه املاک شرایط خاصی را ایجاد خواهد کرد که بهتر است آن ها را رعایت کنیم!

خرید و فروش ملکی که دارای چندین مالک است نسبت به املاک غیر مشاع اندکی پیچیده تر است. از این رو هنگام خرید و فروش این املاک باید نهایت دقت را به خرج داد. در ادامه قصد داریم تا در رابطه با نحوه تقسیم بندی و خرید و فروش این گونه املاک به بحث و تبادل بپردازیم.

ملک مشاع چیست؟

معنای لغوی مشاع شراکت می باشد. مشاع در مقابل کلمه مفروز به معنای جدا کرده قرار می گیرد که مالکان و حدود مالکیت یک ملک را مشخص می سازد. زمانی که یک ملک دارای چندین مالک است سندی که برای آن در نظر گرفته می شود مشاع نامیده می شود. وقتی سند را بین چند شریک به گونه ای به اشتراک می گذارند سند مشاع نامیده می شود.

این نکته را بهتر است همواره به خاطر داشته باشید در مواردی که سند ملک مشاع می باشد تمامی بخش های مربوط به آن به تمام شرکا تعلق دارد و همه شرکا مالک اصلی تمام بخش های این ملک هستند. معامله و یا خرید و فروش این گونه املاک با مشکلات بیشتری همراه می باشد و به توجه دقیق تری نیاز دارد.

گاهی اوقات امکان دارد مقدار سهم مالکان متفاوت و یا یکسان باشد. به عنوان مثال در مواردی که دو نفر مالک یک زمین مشاعی هستند و یک نفر مالک دو دانگ ملک باشد و فرد دیگر چهار دانگ داشته باشد سهم نفر اول معادل نصف سهم نفر دوم می باشد اما با این وجود هر دو فرد در تمامی بخش های زمین سهیم هستند و در یک ملک به صورت مشاع با یکدیگر شریک هستند. نکته لازم به ذکر در رابطه با این نوع املاک این است که هیچ یک از مالکین نمی تواند بخشی از زمین را جدا کند و یا آنطور که می خواهد از آن استفاده کند.

انواع تقسیم بندی ملک مشاعی

این املاک به سه حالت مختلف طبقه بندی می شود:

• تقسیم ملک مشاعی به افراز

افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از مالکین مشاعی از ملکی می باشد که دارای چندین مالک است که ممکن است به صورت توافق، تراضی و یا با اجبار انجام گیرد. هر یک از شرکا می تواند برای رهایی از حالت شراکت به مرجع ذی صلاح درخواست افراز یا تقسیم را بدهد. البته اگر ممنوعیت قانونی یا قراردادی داشته باشد نمی تواند این درخواست را به مراجع ذی صلاح ارائه دهد.

از این رو در تقسیم ملک مشاعیبه افراز:

• به هر یک از شرکت به اندازه سهم او خواهد رسید.
• نیازی به ارزیابی و قیمت گذاری نخواهد داشت.
• تقسیم ملک مشاعی به تعدیل

اگر ملک مشاعی از لحاظ اجزاء دارای ارزش واحد و یکسان نباشد به عنوان مثال در رابطه با یک قطعه زمین بخش روبروی اتوبان آن نسبت به دیگر بخش های آن دارای ارزش بیشتری باشد در این نوع تقسیم کارشناس مساحت قطعه زمین را به عنوان مبنا قرار نخواهد داد و در این شرایط ارزش زمین در مساحل آن موثر خواهد بود. بدین معنا که بخش های ارزان را از لحاظ مساحت وسیع تر در نظر می گیرند تا از لحاظ ارزش مالی برابری کند و بین اعضا به درستی تقسیم شود.

از این رو در تقسیم ملک مشاع به تعدیل:

• هر شریک معادل سهم خود از قطعه زمین دریافت نخواهد کرد و ممکن است به هر فردی مساحت کمتر یا بیشتر تعلق گیرد.
• تمامی شرکا از عین ملک مشترک سهم دریافت خواهند کرد.
• لازمه و مقدمه تقسیم در این روش ارزیابی و قیمت گذاری ملک مشاع می باشد.
• تقسیم ملک مشاعی به رد

در تقسیم بندی به صورت رد به این صورت نیست که با کاهش و یا افزایش مساحت ملک مشاع برای تقسیم توازن مورد نظر ایجاد شود. گاهی اوقات برای متعادل ساختن باید وجه یا مال به برخی از سهام ها از خارج افزوده شود تا فردی که در تقسیم به او سهام کمتری رسیده است وجه اضافه مشخص دریافت کند و سهام وی نیز از لحاظ ارزش با سهام دیگر شرکا معادل سازی شود.

از این رو در تقسیم ملک مشاع به رد:

• برخی از شرکا ممکن است از مال مشترک سهمی دریافت نکنند.
• هر یک از شرکا معادل سهام خود از ملک مشترک دریافت نخواهد کرد.
• لازم و مقدمه تقسیم ملک مشاع به رد ارزیابی و قیمت گذاری ملک مشاع می باشد.

اگر هیچ یک از تقسیم بندی های فوق قابلیت رهاسازی ملک مشاع از یکدیگر را نداشته باشد تنها راه ممکن درخواست فروش ملک مشاع از مراجع ذی صلاح قضایی خواهد بود.

نحوه فروش ملک مشاع

نخستین نکته ای که در رابطه با فروش ملک مشاع باید در نظر گرفت این است که فروش ملک مشاع به دلیل تعدد مالکین و اختلاف بین آن ها ممکن است دشوار و پیچیده باشد و معمولا در مقایسه با ملکی که دارای یک مالک است افت قیمت خواهد داشت. هر یک از مالکان ملک مشاع بدون اجازه دیگر مالکان حق نخواهد داشت نسبت به سهمی که صاحب آن است اقداماتی همچون فروش و اجاره را انجام دهد. از این رو مالکان ملک مشاع همواره سعی می کنند به این وضعیت پایان دهند و ملک را از حالت مشاع خارج سازند.

آیا برای دریافت دستور فروش ملک مشاع به ابطال تمبر و هزینه دادرسی نیاز خواهید داشت؟

لازم به ذکر است که برای دریافت دستور فروش ملک مشاع به ابطال تمبر و هزینه دادرسی نیازی نخواهید داشت. از آنجا که دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر می کند و حکم محسوب نخواهد شد از این رو خارج از نوبت به آن رسیدگی خواهد شد و به هزینه دادرسی نیازی نخواهید داشت.

نحوه تقسیم ملک مشاع در صورتی که تعدادی از شرکا راضی نباشند

برای افراز زمین خود باید به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کنید و اگر ملک قابل افراز باشد افراز خواهد شد. در غیر این صورت گواهینامه مبنی بر عدم افراز بودن به شما ارائه خواهد شد که می توان از طریق دادگاه برای فروش آن اقدامات لازم را انجام داد.