مقالات مشاوران و صاحبان جواز املاک
نکات خرید زمین
مناسب‌ترین و بهترین انتخاب از بین گزینه‌های موجود برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن خرید زمین است. در مقالات قبل در مورد مزایای سرمایه گذاری در مسکن برای شما صحبت کردیم.
خرید زمین همواره با کسب سود همراه بوده است و در بلندمدت می‌تواند سود بسیار خوبی را عاید سرمایه‌گذار نماید. زمین در مقایسه با دیگر گزینه‌های موجود مانند خانه‌های نوساز و یا املاک کلنگی، افت قیمت ناشی از سن ساختمان و یا هزینه‌های لازم برای تخریب را ندارد و با رشد بازار افزایش قیمت را تجربه خواهد نمود. ازاین‌رو اگر با دید سرمایه‌گذاری قصد ورود به بازار را دارید خرید زمین بهترین انتخاب برای شما خواهد بود.
هر یک از معاملات مختلف در بازار مسکن دارای نکات معاملاتی و حقوقی خاص خود است که توجه به آن‌ها می‌تواند از بسیاری از دردسرها و ضرر و زیان‌های احتمالی جلوگیری به عمل آورد. خرید زمین نیازمند توجه به نکات ویژه‌ای است که در ادامه آن‌ها را مورد بررسی قرار خواهیم داد.
بررسی زمین از لحاظ قرار گرفتن در طرح‌های تفصیلی
در زمان خرید زمین باید توجه کنید که ممکن است تمام زمین موردنظر و یا بخشی از آن در طرح‌های عمرانی قرار داشته باشد و در صورت اقدام شما برای ساخت‌وساز دچار مشکل شوید. این مورد در تمامی معاملات از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است اما برای ساختمان‌ها و املاک ساخته‌شده توجه به ساختمان‌های اطراف نیز می‌تواند به‌راحتی این موضوع را گوشزد نماید؛ اما از آنجا که اکثر زمین‌های ارائه‌شده برای خرید و فروش در محدوده اطراف شهر و مناطق در حال ساخت قرار دارند، این موضوع به بررسی نیاز دارد به این منظور توصیه می‌شود قبل از اقدام به خرید بررسی‌های لازم را انجام دهید و تحقیقات کافی را داشته باشید.
ابعاد زمین
ابعاد و مساحت زمینی که قصد خرید آن را دارید از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است زیرا برای هر کاربری و ساخت‌وساز متراژ معینی از زمین مورد نیاز است که باید از قبل مراحل انتخاب و خرید در طرح خود به آن توجه کرد. به‌عنوان‌مثال حتی اگر برای کاری 10 هزار متر زمین نیاز داشته باشید و به‌جای آن 15 هزار متر خریداری نمایید اما به میزان بر و ورودی زمین توجهی نداشته باشید بدون شک خریدار در آینده نزدیک با مشکلات بزرگی مواجه خواهد شد.
از آن گذشته مواردی مانند راه اختصاصی زمین و محل پارک نیز از آن دسته از نکاتی هستند که در کنار ابعاد زمین باید به آن توجه کامل نمود زیرا هر کدام از آن‌ها رفاه و آرامش آینده را تضمین خواهد کرد. درصورتی‌که زمینی در متراژهای بالا راه و ورودی اختصاصی نداشته باشد و صرفاً به دلیل قیمت پایین خریداری شود، بدون شک در آینده نزدیک باید برای خرید چند متر راه و مسیر اختصاصی از همسایگان چندین برابر قیمت موردنیاز را پرداخت نمایید.
خرید زمین یا ملک دارای آداب و آئین خاص است و به اطلاعات کافی از منطقه، موقعیت زمین، آینده آن، کاربری زمین، موانع قانونی، شناسایی مالک واقعی، کسب اطلاع از شورای محل، پرس‌وجو از دهیاری و معتمدین محلی، مذاکره با افراد بومی و همسایگان و دیگر چیزهایی که در تصمیم‌گیری شما مؤثر هستند نیاز دارد.
هدف از خرید زمین
در زمان انتخاب زمین خود به‌دقت به هدف نهایی فکر و بر مبنای آن تمام موارد مورد نظر خود را تنظیم نمایید. به‌عنوان‌مثال اگر زمین برای کار باغداری و پرورش میوه مدنظر باشد حتماً باید آزمایش خاک را در لیست کارهای خود قرار دهید. همین‌طور اگر از آب چاه استفاده می‌شود آزمایش‌های مربوط به آب را نیز باید انجام دهید. وجود زمین‌های زراعی اطراف را با توجه به سم‌پاشی باید مدنظر قرار داد و از سلامت زمین به‌طور کامل آگاه شد. اگر زمین برای ساخت ویلا و سازه مسکونی انتخاب‌شده باشد باید از امنیت منطقه مورد نظر اطمینان حاصل کنید.
نکات حقوقی خرید زمین
در ابتدای مسیر باید مشاور املاک مورد اعتماد خود را پیدا کنید. باید به دنبال آژانس املاک دارای مجوز رسمی، خوش‌نام و دارای اخلاق حرفهای باشید. باید همواره دقت نمایید که قولنامه تنها تضمین‌کننده قول و قرار با فروشنده است و از اسناد رسمی محسوب نمی‌شود. پس تمامی مراحل پرداخت نهایی خود را باید در دفترخانه ثبت‌اسناد رسمی انجام دهید و از هرگونه پرداخت اضافه و یا تسویه نهایی در زمان نوشتن قولنامه پرهیز نمایید حتی اگر قیمت بسیار وسوسه کننده باشد.
هنگام نوشتن قولنامه و قبل از پرداخت ثمن معامله باید حتماً سند زمین را مورد بررسی قرار دهید و در صورت نیاز از وکیل قانونی خود بخواهید تا همراه شما باشد و یا حتماً همراه خود شاهدی داشته باشید که مورد قبول و اعتماد باشد. در ضمن دریافت کد رهگیری پس از انجام معامله یک امر ضروری و تضمین‌کننده صحت معامله زمین خواهد بود. ازاین‌رو حتماً قبل از خرید زمین برای دریافت آن اقدامات لازم را انجام داده و در دریافت آن پافشاری داشته باشید.
درصورتی‌که معامله باید توسط فرد حقوقی و از طرف یک شرکت یا نهاد انجام گیرد، حتماً مدارک وکالت‌نامه را به‌دقت مورد بررسی قرار دهید و همین‌طور مدارک شرکت مورد نظر را تا از هرگونه سوء استفاده یا کلاهبرداری جلوگیری به عمل‌آورید. درصورتی‌که زمین مورد نظر از زمین‌های مصادره‌ای باشد ممکن است در آینده با مشکل مواجه شوید زیرا پس از چند سال مالکان قبلی در رابطه با آن ادعای خود را مطرح و با مدارک و سند خود از مراجع قانونی و قضایی تقاضای برگشت مال خود را نماید.
پس در این معاملات با دقت و ریزبینی بیشتری عمل نمایید. در ضمن نکته مهم دیگری که نباید فراموش شود، در رهن نبودن سند زمین است که به‌طورمعمول اگر دارای سند تک‌برگ باشد در آن ضمیمه‌شده است و در غیر این صورت نیز می‌توان با استعلام متوجه این موضوع شوید.
در رابطه با زمین‌های نسقی نیز به این شکل حتماً تاییدیه شورای محل را باید مورد بررسی قرار دهید و استعلامات لازم را برای تایید حق مالکیت فردی که بنچاق به نام اوست و رابطه او با مالک اول به‌دقت دنبال کرده و از صحت تمامی مراحل اطمینان حاصل نمایید. در زمین‌های نسقی تنها به دلیل عدم بررسی رابطه به مالک اول گاهی کلاهبرداری های بزرگی به وقوع خواهد پیوست.
بررسی همسایگان زمین مورد نظر
ممکن است در زمان انجام معامله شیرین همسایه‌ها اهمیت زیادی نداشته باشند اما همین مورد به نظر کوچک در زمان‌های بسیاری موجب فروش اجباری یک ملک به دلیل ایجاد مزاحمت‌های پی‌درپی و یا عدم امنیت شده است. چطور باید در رابطه با همسایگان یک زمین تحقیق کنید، به ویژه زمانیکه شخص ساکن آنجا نباشد و آشنایی در آن منطقه و مردم محلی نداشته باشد؟
راه نخست استعلام از شورای محل است که به‌احتمال‌زیاد می‌توان پاسخ درستی نیز دریافت نمود زیرا درنهایت بار مسئولیتی نیز به دوش آن‌ها خواهد بود اما برای این کار پیشنهاد می‌شود از ابتدا رابطه دوستانه‌ای با مسئولان شورا برقرار نمایید تا در مراحل کار و ادامه آن از مشورت آن‌ها به‌خوبی بهره‌مند شوید.
راه دوم نیز پرس‌وجو از دیگر همسایگان و در نهایت مقایسه نظرات با یکدیگر است و راه نهایی چندین بار رفت‌وآمد و سرکشی در موقعیت‌های زمانی مختلف به آن محدوده است تا یک بررسی میدانی از آن به عمل آید.
امکانات و امتیازهای آن
شاید برخی افراد در ابتدا به این موارد اهمیت زیادی ندهند زیرا قیمت پایین زمین برای آن‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است؛ اما باید دقت کنید که اشتباه بزرگی است مگر آنکه بر مبنای هدف کاربردی زمین ذاتاً به آن امتیاز نیاز نباشد؛ زیرا در صورت نیاز به این امتیاز باید زمان و هزینه زیادی برای دریافت آن صرف نمایید.
بله اگر محل زمین در طرح گازرسانی و یا برق و آب نباشد ممکن است سال‌ها از این امتیاز محروم بمانید و یا متحمل هزینه سنگین برای دریافت آن شوید زیرا از منابع اداره مشخص قادر به رسیدگی به آن منطقه نخواهید بود، زیرا در بودجه از قبل پیش‌بینی‌نشده است. ازاین‌رو اگر برای باغداری و یا ویلایی دنج در یکی از مناطق دورافتاده زمینی خریداری نمایید باید تمامی امتیازهای آب، برق، گاز و در نهایت تلفن را مورد توجه قرار دهید زیرا اگر در آن منطقه تلفن همراه آنتن دهی مناسب نداشته باشد تلفن ثابت نیز یکی از موارد مهم محسوب خواهد شد.
شرایط جغرافیایی زمین
درصورتی‌که شخصی در شمال کشور به دنبال خرید زمین است باید به شرایط جغرافیایی و محل قرارگیری زمین دقت کند؛ زیرا در زمان بارندگی‌های شدید حتماً زمین‌های پایین‌دست دچار آب‌گرفتگی شدید خواهند شد. همین‌طور وجود زمین به دلیل زیبایی و چشم‌انداز در کنار یک رودخانه می‌تواند در فصل‌های پر بارندگی بسیار خطرناک و آسیب‌زا باشد. همین‌طور مواردی مانند زمین‌های کوه‌پایه‌ای، جنگلی و ساحلی هرکدام موارد مهم مرتبط با خود را دارند که در زمان انتخاب باید مورد توجه قرار گیرند.
دسترسی زمین به راه‌ها و مراکز خدماتی
از دیگر موارد بسیار مهم در زمان انتخاب و خرید زمین دسترسی به راه‌های اصلی، شهرها و مراکز خدماتی، رفاهی و درمانی هستند. تصور اینکه شخص در ویلا خود باشد و یکی از فرزندانش دچار سرماخوردگی شدید شود و ساعت‌ها از نخستین مرکز درمانی فاصله داشته باشد بسیار سخت است. یا اگر قرار باشد شخص برای یک آخر هفته با خانواده خود به ویلای جنگلی خود برود مطمئناً نیاز به خرید روزانه خواهد داشت و دور بودن مراکز خرید و خدماتی او را آزرده‌خاطر خواهد کرد. ازاین‌رو هنگام خرید زمین باید تمامی این نکات مدنظر قرار گیرند.
بافت طبیعی و پوشش گیاهی زمین
درصورتی‌که شخصی قصد ساخت ویلا یا خانه مسکونی روی زمین مورد نظر خود را داشته باشد بهتر است قبل از خرید به پوشش گیاهی و درختان موجود در زمین نگاهی بیندازد. بدون شک پس از ساخت ویلا نیاز به محوطه‌سازی، پوشش گیاهی و کاشت درختان زیادی در زمین باقی مانده خواهید داشت، پس چرا هزینه مازاد را باید پذیرفت و به‌جای آن زمینی مناسب ساخت ویلای خود انتخاب نکنید. در این حالت می‌توان ویلا را بر اساس بافت طبیعی موجود در زمین طراحی و معماری کرد و از چشم‌اندازهای زیبای آن لذت برد.
خرید زمین پس از مشورت با اهل‌فن
به‌جای عجله در خرید زمین و گیر افتادن در دام شیادان بهتر است با اهل‌فن به مشاوره و مذاکره بپردازید تا خدای‌نکرده زمین‌گیر نشوید زیرا آن‌وقت دیگر نمی‌توان از زمین بلند شد.
نتیجه عدم توجه به نکات خرید زمین
عدم توجه به مفاد قرارداد و نکات خرید زمین نتیجه‌ای جز زمین‌گیر کردن شما به همراه نخواهد داشت؛ زیرا اگر فروشنده فرد شیاد یا کلاهبردار باشد و متوجه بی‌تجربگی شما شود از شگردها و تکنیک‌هایی در قرارداد نویسی استفاده خواهد کرد که نه‌تنها مدتی پس از معامله به‌صورت اتوماتیک قرارداد فسخ خواهد شد بلکه پول و سرمایه شما نیز در دست اوست و نوعی به تاراج می‌رود و تا بخواهید به نتیجه مثبت و پول خود برسید باید صبر ایوب و عمر نوح داشته باشید.
چگونه در خرید زمین گول نخوریم؟
تنظیم سند در روابط اجتماعی، اقتصادی و خانوادگی افراد یکی از زمینه‌های بروز اختلاف و تشکیل پرونده در محاکم است. با وجود قوانین مناسب در این حوزه بسیاری از افراد جامعه به دلیل اعتماد به فرد مقابل، از تنظیم سند رسمی چشم‌پوشی می‌کنند و با مشکلات زیادی مواجه خواهند شد.
از لحاظ قانون، اسنادی که در اداره ثبت‌اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین رسمی دولت در حدود صلاحیت آن‌ها و طبق مقررات قانونی تنظیم‌شده باشند، سند رسمی است و دیگر اسناد، عادی محسوب خواهند شد.
اصالت یک سند عادی باید ثابت شود. اثبات این اصالت باکسی است که به آن استناد می‌کند. طرف مقابل می‌تواند با اظهار این مطلب که چنین سندی را امضا نکرده، از خود سلب مسئولیت نماید. سند رسمی چنین امکانی را نخواهد داشت. انکار نسبت به مندرجات سند رسمی راجع به اخذ وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال؛ مسموع نیست. همچنین لازم به ذکر است که امکان وقوع معاملات معارض در معاملات با سند رسمی به‌مراتب کمتر است. نقل‌وانتقال حق کسب و پیشه از مستاجر سابق به جدید تنها با سند رسمی معتبر خواهد بود.
به‌منظور پیشگیری از فریب خوردن در معاملات ملکی همواره توصیه می‌شود نکات زیر را مدنظر قرار دهید:
- آشنایی با اصول محکم‌کاری‌های یک معامله
- دقت نمایید زمین موردنظر در وثیقه، رهن و یا توقیف نباشد.
- سمت فروشنده باید احراز شود.
- گواهی انحصار وراثت و احراز هویت‌ها باید مشاهده شود.
- از پرداخت کل قیمت معامله خودداری نمایید.
- از چک تضمینی در پرداخت‌ها استفاده نمایید.
- توان مالی خریدار را مورد بررسی قرار دهید.
- امضای تمامی مالکان باید درج شود.
- حتماً نسبت به تنظیم سند اقدامات لازم را انجام دهید.
- برای پیش‌فروش ساختمان حتماً باید سند رسمی تنظیم شود.
نکات مهم در خرید زمین قولنامه‌ای
قولنامه یک سند و نوشته عادی برای انجام معامله است که بین فروشنده و خریداری تنظیم و امضا خواهد شد. هرکدام از فروشنده و خریدار با قولنامه نسبت به‌طرف مقابل تعهداتی را قبول خواهد کرد و زمانی را برای انجام آن تعهدات در نظر خواهد گرفت؛ مانند تمامی تعهدات و اسناد دیگر اگر یکی از طرفین به تعهداتی که در قولنامه وجود دارد عمل نکند ممکن است از طریق دادگاه، شورای حل اختلاف و یا داور ملزم به انجام تعهدات شود.
بدون شک سند رسمی که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم‌شده باشد از قولنامه بهتر است. دفاتر اسناد رسمی بر اساس قانون و از طریق سامانه‌های اینترنتی به اطلاعات هویتی فروشنده و اطلاعات مربوط به ممنوع المعامله بودن یا نبودن طرفین معامله و بازداشت بودن یا نبودن ملک، دسترسی دارند. در زمان تنظیم سند نقل‌وانتقال ملک خیلی از نکاتی که شاید در قولنامه خریدوفروش رعایت نمی‌شوند را رعایت می‌کنند در نتیجه معاملاتی که در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌گیرند از اطمینان و ارزش بالاتری برخوردار هستند.
هزینه بالای تنظیم سند رسمی، آماده نبودن اسناد و مدارک زمین برای انتقال سند رسمی، آماده نبودن خریدار برای پرداخت نقدی تمام مبلغ قرارداد، فوری بودن انجام معامله و سریع و آسان بودن تنظیم قولنامه، مردم همچنان علاقه و نیاز دارند تا از طریق قولنامه اقدام به انجام معاملات ملکی خود نمایند.
خرید زمین قولنامه‌ای
- حتماً از زمینی که قصد خرید آن را دارید به‌طور دقیق بازدید نمایید. از نکات شرایط و مسائل مربوط به زمین مورد نظر خود یک چک‌لیست تهیه کنید تا در زمان بازدید نکته‌ای را جا نگذارید و بتوانید بر اساس چک‌لیست همه‌چیز را کنترل نمایید.
- مطمئن شوید که زمین مورد معامله دارای سند تک‌برگ است.
- مطمئن شوید که سند زمین مورد معامله در بانک و یا جای دیگر در رهن و یا بازداشت نباشد و اطمینان حاصل نمایید که فروشنده ممنوع المعامله نباشد و برای انجام معامله هیچ‌گونه منع قانونی وجود نداشته باشد.
- هنگام خرید و فروش زمین مطمئن شوید که سند زمین مورد معامله به نام فروشنده باشد.
- اگر کسی ادعا کرد که وکیل فروشنده است باید مطمئن شوید که املا وکالت‌نامه رسمی معتبر در این زمینه دارد و ثانیاً در وکالت‌نامه، اختیار انجام معامله و دریافت وجه معامله و اختیار انتقال سند و تحویل مورد معامله به شما را به‌طور کامل دارد.
- درصورتی‌که قصد خرید زمینی را دارید که به ارث رسیده است نخست باید گواهی انحصار وراثت وجود داشته باشد و پیوست قولنامه شود و ثانیاً قولنامه خرید یا قولنامه فروش باید به امضای همه وراث برسد.
- در مورد تمام معاملات از ورشکسته نبودن، عاقل بودن، بالغ بودن و صحت و سلامت روانی طرف معامله در حد معمول اطمینان حاصل نمایید و هنگام معامله، دو شاهد عاقل و بالغ و بی‌طرف داشته باشید که از چندوچون و جزئیات انجام معامله، اطلاع داشته باشند و قولنامه نیز در حضور همان دو شاهد به امضا برسد.
- ترتیبات پرداخت مبلغ معامله را بر اساس یک جدول زمانی تنظیم نمایید به نحوی که به عنوان مثال یک سوم با انعقاد قرارداد و یک‌سوم با تحویل زمین و یک‌سوم دیگر از مبلغ مورد معامله برای روز انتقال سند باقی بماند.
- زمان دقیق تحویل زمین مورد نظر خود را در قولنامه ذکر کنید.
- برای تخلف فروشنده از انجام تعهداتش، ضمانت اجرای مناسب و مؤثر در نظر گرفته شود.
- توصیه می‌شود هنگام انجام معامله و تنظیم و امضای قولنامه حتماً یک مشاور حقوقی قراردادها یا وکیل مسلط به انجام معاملات ملکی همراه خود داشته باشید. هزینه انجام دو ساعت مشاوره در زمان معامله، خیلی کمتر از هزینه‌هایی که بعداً بابت رعایت بهداشت حقوقی برای شما ایجاد خواهد شد.
- این نکته را به خاطر داشته باشید که هزینه‌های دادرسی و حق‌الوکاله وکیل، همیشه نسبت به هزینه مشاوره حقوقی بالاتر و بیشتر است.
- بهتر است قولنامه در یکی از بنگاه‌های معتبر مشاور املاک و با اخذ کد رهگیری یا در دفتر وکیل و مشاور حقوقی‌تان تنظیم و امضا شود.
- اگر می‌خواهید در قولنامه پیش‌بینی کنید که حل اختلاف از طریق داور باشد حتماً نام و مشخصات داور موردنظر را یادداشت نمایید و قبولی داور برای انجام داوری در آینده را با امضای داور در زیر قرارداد بگیرید. اگر نمی‌خواهید در قولنامه اسم داور آورده شود همان بهتر که اصلاً حل اختلاف را به عهده دادگاه بگذارید.
نکات مهم برای خرید زمین در شمال
زمین‌های سرسبز و خوش آب و هوای شهرهای استان مازندران، علاوه بر طبیعت بی‌نظیر خود از لحاظ سرمایه‌گذاری نیز یک گزینه مناسب در بین خریداران ویلا در شمال است. در سال‌های اخیر، به دلیل کاهش ارزش ریالی کشور، قیمت زمین و املاک به‌صورت انفجاری افزایش خواهد یافت. درنتیجه بسیاری از مردم به‌جای پس‌انداز پول نقد در بانک‌ها، اقدام به خرید زمین نمودند.
زمین‌های موجود در شمال اعم از کشاورزی و مسکونی در بیشتر مواقع درصورتی‌که به‌صورت اصولی خریداری شوند از چند لحاظ برای صاحب زمین پرسود خواهند بود؛ زیرا این زمین‌ها معمولاً مورد کشت محصولاتی مانند مرکبات یا سبزی‌ها قرار می‌گیرند که با فروش این محصولات پرسود و پر تقاضا برای صاحب آن می‌باشند. همچنین اگر زمین کشاورزی در منطقه‌ای واقع‌شده باشد که آن منطقه رشد و ترقی یابد، قیمت کلی زمین نیز با رشد قابل‌توجهی مواجه خواهد شد.
مشخص کردن هدف
در گام نخست باید به‌طور کامل بدانید که هدف شما از این سرمایه‌گذاری چیست؟ تصمیم شما به خرید زمین در شمال تا چه اندازه این هدف را پوشش خواهد داد؟ آیا هدف شما ساخت‌وساز در این زمین و تبدیل آن به یک ملک تجاری و با فعالیت مشخص است. یا قصد شما این است به همین شکل و به‌عنوان سرمایه آن را نگه دارید.
تعیین کردن بودجه
حتماً قبل از معامله میزان دقیق سرمایه خود را مشخص نمایید. این کار به شما کمک خواهد کرد سریع‌تر بتوانید زمین مورد نظر خود را پیدا کنید؛ زیرا میزان سرمایه که در اختیار دارید مشخص خواهد نمود چه زمینی با بودجه شما مطابقت دارد.
مشخص نمودن منطقه زمین
وقتی تصمیم شما از خرید زمین در شما قطعی شد حتماً منطقه‌ای که قرار است در آن اقدام به خرید زمین نمایید را مورد بررسی قرار دهید. موقعیت منطقه و رشد منطقه را در نظر بگیرید و سپس با آگاهی بیشتر اقدام به خرید زمین در شمال نمایید.
دقت به سند زمین
نکته مهم دیگر در رابطه با خرید زمین در شمال توجه به سند زمین است. اول اینکه از سنددار بودن زمین اطمینان صد درصد حاصل نمایید؛ زیرا متأسفانه در هر معامله‌ای افرادی غیر قابل اطمینان و سودجو وجود دارند که اگر در مقابل آن‌ها دقت و ریزبینی کافی نداشته باشید با حقه‌بازی سرمایه‌تان را از چنگ شما درخواهند آورد و برای باز پس گرفتن آن شما را دچار دردسرهای فراوانی می‌کنند. پس احتیاط این امر را حتماً در نظر بگیرید و چه‌بهتر آنکه برای اطمینان در امن بودن معامله خود از یک مشاور متخصص در زمینه خرید و فروش املاک راهنمایی بخواهید و هم پای او پیش بروید.
بررسی زمین از لحاظ حقوقی
از مهمترین اقدامات شما در زمان خرید زمین در شمال یا هر جای دیگر که می‌خواهید این است که از طریق شهرداری اطمینان حاصل کنید که این زمین مشکلات حقوقی و ساخت ندارد. به‌عنوان مثال مطمئن شوید که این زمین نیاز به عقب‌نشینی نخواهد داشت.
- زمین‌هایی که در اطراف اتوبان‌ها و خیابان‌های اصلی قرار دارند، با آلودگی صوتی زیادی مواجه هستند. پس اگر از آن دسته از افرادی هستید که می‌خواهید زمینی که می‌خرید تا در آن ویلایی بسازید در سکوت کامل باشد، باید از خرید این زمین‌ها خودداری نمایید.
- کیفیت و فشار آب و برق از جمله موارد مهمی هستند که قبل از خرید زمین در شمال باید مورد بررسی قرار گیرند.
- حجم ترافیک منطقه زمین نیز باید مورد توجه قرار گیرد. اگر مکانی که زمین موردنظر در آن واقع شده است پرترافیک باشد، همیشه برای دسترسی به زمین مشکل وجود خواهد داشت.
- بهترین زمان خرید زمین، اوایل رونق و اواخر رکود بازار مسکن است.
- پس از پرداخت هزینه کمیسیون املاک حتماً رسید دریافت نمایید.
- به هیچ‌عنوان خریدوفروش زمین را خود انجام ندهید و برای این کار از مشاورین املاک مطمئن و معتبر کمک بگیرید.
- مراحل پرداخت پول به فروشنده باید به‌صورت کاملاً شفاف مشخص شوند.
- در صورتی‌که زمینی که خریداری می‌نمایید وراثتی باشد تمام وراث مطابق با گواهی انحصار وراثت باید حضور داشته باشند.
- اصالت سند و کارت شناسایی فروشنده را حتماً مورد بررسی قرار دهید.
- اگر فروشنده ادعا می‌کند که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانه‌ای که وکالت بلاعزل در آن ثبت‌شده استعلام بگیرید.
مهمترین اقدامات در زمان خرید زمین در شمال
- هر زمین دارای یک کد پستی ده‌رقمی منحصربه‌فرد است که در سند درج‌شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده‌رقمی را از اداره پست دریافت نماید. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعه‌نامه است.
- صدور کد رهگیری هزینه‌ای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافه بابت ارائه کد رهگیری از شما دریافت کند.
- کد رهگیری بر اساس کد پستی ده‌رقمی و آدرس ملک صادر می‌شود. کد رهگیری صادر شده را از طریق سامانه ثبت معاملات و املاک ایران بررسی کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت‌شده باشد بنگاه یا فروشنده نمی‌توانند ملک را به فرد دیگری بفروشند. به‌هیچ‌وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد رهگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.
- خریدار باید بر اساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه‌ای که به‌منظور تنظیم سند با فروشنده توافق کرده است به همراه چک رمزدار باقی مبلغ معامله حاضر شود.
- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتماً از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت کنید.
- درصورتی‌که فروشنده هستید، به خاطر داشته باشید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و باید در روز مقرر، استعلامات لازم همچون تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلاً انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت نیز باید قبلاً توسط دفترخانه انجام‌گرفته باشد.
- درصورتی‌که خریدار هستید، به خاطر داشته باشید که حضور شما بدون باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
- درصورتی‌که مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد، باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کنید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده دریافت نمایید و همچنین تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده دریافت نمایید.
ویژگی‌های یک زمین خوب
درصورتی‌که قصد خرید یک زمین خوب برای سرمایه‌گذاری در آینده را دارید، بهتر است قبل از هر چیز با ویژگی‌های یک زمین خوب آشنا شوید و همچنین مهمترین و اصلی‌ترین نکات در زمان خرید زمین را به‌خوبی شناسایی نمایید.
- دارا بودن سند رسمی
- دسترسی به راه‌ها و مراکز خدماتی
- امنیت موردنظر
- متناسب بودن با کاربری مورد نظر
استعلام برای خرید زمین
قبل از خرید زمین و امضای قرارداد باید از شرایط زمین استعلام بگیرید تا مطمئن شوید زمین مورد نظر فاقد مشکل است. درون بافت قرار دارد و به‌طور کامل قانونی است. استعلام مزبور قابل دریافت از طریق شهرداری‌هاست هرچند می‌توان از فروشنده نیز ارائه استعلام را درخواست نمود.
پس از مشاهده استعلام و اطمینان یافتن از کاربری زمین مدنظر خود می‌توانید قرارداد را امضا کرده و رسماً ملک را به نام خود بزنید. این مبایعه‌نامه باید توسط مشاور املاک تنظیم شود و دارای مهر شورا و البته کد رهگیری باشد. درصورتی‌که در زمان خرید زمان خرید زمین متوجه شدید سند فاقد مهر شورا و یا کد رهگیری است مطلع باشید که این سند قانونی نیست و قابل استناد نیز نخواهد بود؛ اما درصورتی‌که مراحل مذکور را گام‌به‌گام طی نمایید درنهایت موفق به خرید زمین سالم و املا قانونی خواهید شد. زمینی که مالکش از لحاظ قانونی و رسمی شما هستید.
پس از اینکه صاحب زمین شدید می‌توانید نسبت به تهیه سند تک‌برگ و احداث ساختمان در زمین مذکور اقدام نمایید.
برای هر یک از زمین‌های موجود در بازار مسکن کاربری متفاوتی وجود دارد. استعلام نوع کاربری زمین را می‌توان از دوایر دولتی مانند اداره جهاد کشاورزی و اداره منابع طبیعی شهر و محلی که زمین در آن قرار دارد استعلام کنید. در گام نخست استعلام برای خرید زمین می‌توان از دهیاری روستا یا محلی که زمین در آن قرار دارد وارد عمل شوید.
امیدواریم که از خواندن این مقاله لذت برده باشید. پیشنهاد می‌کنیم مقاله‌های خرید ملک برای سرمایه گذاری، خرید زمین ارزان، بهترین منطقه مشهد برای خرید زمین را نیز مطالعه کنید. در صورتی که نیاز به دریافت مشاوره رایگان برای سرمایه گذاری در ملک دارید،همین حالا با کارشناسان شزوما تماس بگیرید.
