تاثیر اشتباهات مهلک در قیمت‌گذاری

من به قولم در صفحه 84 کتاب عمل کردم. برای جلوگیری از اشتباهات قیمت‌گذاری که با سرمایه مردم ارتباط دارد را در سایت قرار دادم. روش‌های اشتباه در قیمت‌گذاری املاک توسط کارشناسان غیرحرفه‌ای یکی از بزرگ‌ترین صدماتی است که به وجهه مشاورین املاک را خراب کرده است. چند نمونه از اشتباهات مهلک بدون توجه به متغیرها در قیمت‌گذاری را با هم بررسی می‌کنیم.

متغیرهای دسترسی

همان‌طور که پیش‌تر گفتیم، دسترسی به بزرگراه‌ها و مرکز شهر یکی از متغیرهای مهم در ایجاد ارزش‌افزوده در املاک است. در اغلب شهرهای دنیا این املاک دارای ارزش بالاتری می‌باشند؛ اما گاهی اوقات قرار گرفتن ساختمان‌ها در کنار بعضی از بزرگراه‌ها باعث افت قیمت آن‌ها می‌شود. مثلا ساختمان‌هایی که در منطقه پرترافیک حاشیه بزرگراه همت قرارگرفته است زمانی به دلیل خلوت بودن آن از ارزش‌افزوده بالایی برخوردار بود؛ اما به‌ مرور زمان با افزایش حجم ترافیک وسایل نقلیه و ایجاد آلودگی‌های صوتی و هوا، امتیاز خود را برای سکونت ازدست‌داده است. اکنون مشتریان نسبت به سکونت در این ساختمان‌ها تمایل زیادی نشان نمی‌دهند.

متغیر گذر

 کوچه‌های عریض‌تر یکی از عوامل مهم در بالا رفتن قیمت است؛ اما به‌شرط آنکه عرض این گذر را با عرض ملک‌های موجود در همان کوچه در نظر بگیریم. درصورتی‌که ساخت‌وساز در کوچه‌های با ملک‌های نوساز صورت گرفته باشد ارزش ملک‌های موجود در آن کوچه یا خیابان به‌مراتب بالاتر خواهد بود.

متغیر زیربنا

زیربنای ملک تاثیر مستقیمی بر قیمت آن دارد. مثلا قیمت هر مترمربع از یک واحد ۱۵۰ متری، از قیمت هر مترمربع از یک واحد ۷۰ متری در همان منطقه پایین‌تر است. در ملک‌های تجاری کاملا برعکس، با توجه به موقعیت محل ممکن است واحدهایی با متراژ بالاتر که مناسب بانک‌ها و برندهای بزرگ است،  قیمت هر مترمربع آن بالاتر باشد.

متغیر کاربری ملک

در بعضی از مناطق ممکن است با طرح‌های جدید و تمایل مشتریان، به‌ مرور زمان نوع کاربری ملک از مسکونی به اداری تغییر یابد. از آنجا که ارزش ملک‌های اداری بالاتر ازملک‌های مسکونی است اما این نکته را بعضی از مشاورین املاک توجه نمی‌کنند.

متغیر مکان‌های عمومی

نزدیکی مکان‌های عمومی از جمله مدرسه، مسجد، مراکز خرید و غیره نقش تاثیرگذاری در قیمت‌گذاری ملک دارد که بعضی از مشاورین املاک بدون توجه و اشراف به منطقه نسبت به قیمت‌گذاری ملک مورد نظر دچار اشتباه می‌شوند.

ملاک تمام متغیرها

قیمت‌گذاری باید بر مبنای تمام متغیرها صورت گیرد. مثلا مرغوبیت مصالح به‌کاررفته در یک ساختمان به‌تنهایی نمی‌تواند ملاک ارزش‌افزوده بسیار زیادی ایجاد کند. برعکس ساختمان ساخته‌شده با مصالح بی‌کیفیت به‌صرف قرار گرفتن در یک منطقه گران‌قیمت قطعا با ملک‌های مجاور دارای یک قیمت نخواهد بود.

قدر و سهم زمین

تعداد واحدها نقش مستقیمی در سهم هر یک از مالکین نسبت به زمین آن دارد. هرچقدر تعداد واحدها بیشتر باشد سهم مالکین از زمین ملک کم می‌شود. هر چه تعداد واحدهای ساخته‌شده در آن بنا کمتر باشد سهم مالکین، از زمین افزایش می‌یابد. حال اگر این زمین ارزش بالایی داشته باشد تاثیر زیادی بر قیمت هر یک از واحدها خواهد گذاشت. متاسفانه مشاورین کم‌تجربه به این موارد توجه نمی‌کنند.

مقایسه با فایل‌های مشابه

بعضی از مشاورین به‌ اشتباه یک فایل را با فایل‌های مشابه در مناطق دیگر مقایسه می‌کنند. این کار کاملا اشتباه است حتی ممکن است در یک منطقه ارزش ملک در یک خیابان نسبت به خیابان‌های دیگر متفاوت باشد. با ناشی‌گری در قیمت‌گذاری ملک نباید وجهه مشاورین املاک را خراب کرد.

نکات قیمت‌گذاری املاک که مالکان و مشتریان را جذب و شیفته کارشناسی شما می‌کند.

همانطور که می‌دانید: کمیسیون خوب گرفتن از کارشناسی شروع می‌شود و کارشناسی هم از قیمت‌گذاری صحیح آغاز می‌شود. اگر متعاملین برای پرداخت کمیسیون چانه بزنند با همین «اطلاعات» می‌توانید آنها قانع کنید و خیلی راحت از آنها کمیسیون خوب بگیرید.

اگر قیمت گذاری درست نکنید، کارشناسی زیر سوال می‌رود و دیگر شما را بعنوان یک متخصص قبول ندارند؛ اما اگر بصورت حرفه‌ای قیمت‌گذاری کنید، قول میدم فروشنده و خریدار مرید شما شوند. فرمول متقاعدسازی را جدی بگیرید.

 اما فرمول‌های قیمت‌گذاری:

1- قیمت واحدهای کلنگی با توجه به قدرالسهم زمین محاسبه می‌شود و هر واحد بر مبنای «متراژ» خود سهم می‌برد؛ یعنی یک واحد 120 متری، دو برابر یک واحد 60 متری سهم می‌برد.

2- هر سال ساخت بین 1.5% تا 2% از قیمت ملک کم می‌کند؛ یعنی یک خانه 5 سال ساخت حدود 10 درصد قیمتش کمتر از نوساز است. به مالک بگویید 2% کم میشه (مالکین همیشه دوست دارن بالاتر بفروشن) و به مشتری 1.5% بگویید(همیشه انتظار تخفیف دارن) که در نشست قرارداد اختلاف قیمت را کم کنید تا زودتر به توافق برسند.

3- قیمت گذاری پارکینگ 50% ارزش قیمت واحد است؛ اگر قیمت آپارتمان متری شانزده میلیون باشد، قیمت هر متر پارکینگ را هشت تومان در نظر می‌گیریم * متراژ پارکینگ (12 متر)

4- قیمت انباری بین 40 تا 50% قیمت آپارتمان است.

5- واحدی که حیاط اختصاصی دارد تا 10 درصد گرانتر است.

6- واحدهای جنوبی تا 10% گرانتر است.
بر اساس آموزش‌های کتاب شـزومـا «مشاوره ملکی» در یک جمله یعنی: « در اختیار گرفتن مال، فکر و زمان متعاملین املاک»

اما یک مشاور املاک حرفه‌ای برای متقاعد کردن افراد باید از فرمول آن یعنی: «تخصص + اشتیاق + زیرکی» استفاده کند؛

اگر با فرمول «متقاعدسازی» و دلایل منطقی مشاوره بدهیم؛ سازندگان، مالکان و مشتریان هم مال، فکر و زمان خود را در اختیار ما قرار می‌دهند؛ چون با فرمول متقاعدسازی مطمئن می‌شوند که مشاوری بهتر از ما پیدا نخواهند کرد و در نهایت اقدام مورد نظرمان را انجام می‌دهند.